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长沙2022年二轮土拍总结

核心内容概述

2022年7月14日，长沙基本完成二轮土拍，共推出19宗地块，流拍1宗，终止出让2宗，广义流拍率为15.8%，成交金额达141.0亿元，平均溢价率1.9%。整体来看，土拍热度一般，底价成交为主，国企仍是主要拿地力量，民企参与意愿持续减弱。

主要观点

• 土拍规则基本稳定：
  本轮土拍延续了之前对购地资金来源和联合申请的限制，多数地块保证金比例为20%，个别为30%或50%。
  地块限价方面，除雨花区黎托地块溢价率下调至10%外，其余地块仍为15%。
  地价触顶后，主要采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人，部分地块进入摇号环节。

• 地块利润空间提升：
  本轮土拍加大了对开发品质等因素进行价格监制的地块供应，共8宗，合计占比42.1%，提升了地块利润空间。
  此外，雨花区黎托地块通过下调商业比例、取消配建重新出让，商业占比由25%降至15%。

• 土拍热度整体一般：
  广义流拍率上升至15.8%，高于过去两轮；平均溢价率1.9%，仍处较低水平，近九成地块底价成交。
  与13城平均水平相比，长沙广义流拍率高出9.0%，平均溢价率低于3.0%。

• 地块区位分布不均：
  主城五区供地17宗，占比89.5%，其余两宗位于望城区。
  核心板块热度不高，仅岳麓区2宗地块地价触顶，其余地块多数因出让条件严苛而底价成交。

• 芙蓉区东岸地块流拍：
  该地块商业占比高达31%，且需无偿返还安置户、公寓式酒店等项目合计1.9万方，并配建不少于0.7万方的租赁住房，导致利润空间被压缩。

• 城投与国企主导市场：
  国企全口径拿地金额102.4亿元，占比86.8%，较首轮增加明显。
  主流国企如招商蛇口、越秀集团、中国铁建等积极拿地，当地小型国企也积极参与。
  城投拿地金额占比为12.1%，较首轮下降，但仍高于去年首轮水平。

关键信息

土拍数据概览

• 总推地数：19宗
• 流拍数：1宗
• 终止出让数：2宗
• 成交数：16宗
• 成交金额：141.0亿元
• 平均溢价率：1.9%
• 广义流拍率：15.8%
• 国企拿地金额占比：86.8%
• 民企拿地金额占比：7.6%
• 城投拿地金额占比：12.1%

地块成交明细（部分）

风险提示

• 信息不全面：可能存在未完全公开的地块信息。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对市场热度和成交情况产生影响。