20210524-东北证券-东北地产周报_真实投资销售韧性强_多地上调房贷利率_30页

房地产行业周报总结

核心内容

• 市场表现：上周申万房地产板块下跌1.09%，表现位于下游；而内房股表现中上游，上涨1.73%。
• 行业动态：4月商品房销售金额增速收窄至32.5%，销售面积增速收窄至19.2%；首、二套利率连续3月上调。
• 土地市场：5月10日-5月16日，全国百城土地成交面积环比上升48.2%，楼面价环比上升28.0%；溢价率环比收窄3.3%。
• 成交市场：新房成交面积环比上升87.4%，但同比略有下降；二手房成交面积环比下降1.5%，同比也有所下降。
• 推盘去化：商品房推盘面积环比下降34.9%，去化周期维持在17.0月；批售比略有上升。
• 个股推荐：重点推荐一线房企万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口；建议关注二线房企新城控股、阳光城、中南建设等。
• 政策动态：多地上调房贷利率，房地产税改革试点座谈引发关注；部分地区出台限制性政策。

主要观点

• 销售韧性：尽管4月销售增速收窄，但销售金额仍保持高位增长，且内房股表现优于A股。
• 土地市场：整体土地成交面积及楼面价上涨，但土地购置费增速放缓，土地供给结构有所变化。
• 市场分化：东部地区销售金额增速显著高于中西部和东北地区，反映市场区域分化趋势。
• 政策调控：多地调整房贷利率，反映调控政策趋严；房地产税改革试点信号释放，可能影响市场预期。
• 融资情况：房企融资活动活跃，但部分房企融资担保情况引发关注。

关键信息

市场表现

• 申万房地产板块上周累计下跌1.09%，低于上证综指和深证成指。
• 内房股指数上涨1.73%，优于恒生指数。
• A股中西藏城投涨幅最大，达20.12%；H股中力高集团涨幅最大，达19.47%。

行业数据

• 销售数据：4月商品房销售金额同比+32.5%，销售面积同比+19.2%；1-4月销售面积同比+40.4%，销售金额同比+37.0%。
• 土地数据：5月10日-16日，全国百城土地成交面积1849万方，楼面价9239元/平；溢价率14.1%，环比下降3.3%。
• 推盘数据：15城商品房推盘面积189万方，去化周期17.0月，批售比0.86。

政策动态

• 国家统计局发布4月房地产数据，销售增速放缓，土地购置面积增速回调至-15.4%。
• 上海市计划在“十四五”期间新增住房供应约100万套，其中租赁住房40万套。
• 多地上调房贷利率，首套房利率普遍上调10-15个BP，二套房利率上调20-35个BP。
• 房地产税改革试点座谈会召开，释放试点信号，未来可能在部分城市先行先试。

个股动态

• A股：阳光城、华远地产、滨江集团、招商蛇口、迪马股份、蓝光发展、深振业A、大名城、大悦城、泛海控股、雅戈尔等公司发布融资担保公告。
• H股：中国海外发展、弘阳地产等发布融资公告。

财务数据

风险提示

• 行业资金面超预期收紧。
• 市场表现超预期下行。

行业趋势

• 销售与投资：销售热度维持高位，但投资增速放缓，竣工增速有所改善。
• 土地市场：土地成交面积和楼面价上涨，但土地购置费增速放缓，土地市场热度下降。
• 政策影响：房贷利率上调，房地产税试点信号释放，可能对市场产生深远影响。
• 区域分化：东部地区销售增长显著，中西部和东北地区增长相对缓慢，反映区域发展不平衡。

结论

房地产行业在4月销售增速有所收窄，但整体销售景气度仍较高。土地市场表现不一，一二线城市楼面价上涨，但土地购置费增速放缓。政策调控趋严，多地上调房贷利率，房地产税改革试点信号释放，可能影响市场预期。建议关注一线及二线龙头房企，以及物管公司。风险提示包括资金面收紧和市场下行风险。