20210524-首创证券-房地产行业周报_多地上调房贷利率_行业销售维持景气度_24页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

2021年5月，房地产行业在政策和市场环境的双重影响下呈现出复杂态势。全国首套房贷款平均利率为5.33%，二套房贷款平均利率为5.61%，均环比上涨2BP。多地银行上调房贷利率，重点城市房贷利率进入加息阶段，同时房地产供应链非标融资监管加强，房地产企业资金链面临进一步收紧的压力。

行业销售和投资数据维持高景气度，但随着第一轮集中供地结束，预计投资将进入相对上行阶段。5月份热点城市新房和二手房成交热度小幅下降，但房价上涨预期依然充足，市场进入高位调整状态。

主要观点

1. 市场表现

• A股房地产板块：上周申万房地产指数下跌1.09%，沪深300指数上涨0.46%，房地产板块相对上证指数收益为-0.98%，板块表现弱于大盘。年初至今申万房地产指数下跌3.55%，相对上证指数收益为-3.94%。
• 港股房地产板块：内房股（剔除物业板块）上周平均涨幅2.75%，相对恒生指数收益1.21%。物业板块上周平均涨幅4.03%，相对恒生指数收益2.49%。年初至今内房股平均涨幅5.72%，物业板块平均涨幅16.18%。

2. 个股表现

• A股：西藏城投涨幅20.1%，鲁商发展涨幅19.9%，财信发展涨幅12.3%。ST海投跌幅-16.0%，*ST中迪跌幅-14.3%，深赛格跌幅-13.6%。
• 内房股：珠光控股涨幅20.9%，力高集团涨幅19.5%，建业地产涨幅17.4%。国瑞置业跌幅-12.3%，正荣地产跌幅-3.2%，融创中国跌幅-2.1%。
• 物业股：建业新生活涨幅14.9%，佳兆业美好、荣万家、华润万象生活及合景悠活涨幅位居其后。南都物业跌幅-1.3%，佳源服务、弘阳服务、金融街物业及鑫苑服务跌幅靠后。

3. 政策动态

• 中央政策：2021年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，同比上涨4.4%；二手房销售价格环比上涨0.4%，同比上涨3.4%。全国房地产开发投资同比增长21.6%，商品房销售面积同比增长48.1%，销售额同比增长68.2%。土地和房地产相关税收同比增长51.4%，国有土地使用权出让收入同比增长35%。
• 地方政策：海口整治捂盘惜售行为，湖州实行房地联动机制，上海新增住房供应约100万套，宁波修订限购限售政策，无房家庭认购新建商品住房限售5年。

4. 重点城市商品房成交

• 上周成交面积：55城商品房成交面积为691.3万平米，环比下降22%，同比下降3%。
• 5月累计成交面积：2076.4万平米，同比增长13%。
• 全年累计成交面积：14239.6万平米，同比增长62.1%。
• 分城市能级：一线城市成交面积环比下降27%，同比下降16%；二线城市成交面积环比下降23%，同比持平；三四线城市成交面积环比下降20%，同比下降2%。

5. 重点城市二手房成交

• 上周成交面积：16城二手房成交面积为196.5万平米，环比下降1.6%，同比下降11%。
• 5月累计成交面积：457.7万平米，同比下降11.9%。
• 全年累计成交面积：3585.8万平米，同比增长44.1%。

6. 库存及去化周期

• 可售面积：15城商品房可售面积为15585万平米，环比下降0.2%。
• 去化周期：平均为13.1个月，环比持平。
• 分城市：一线城市去化周期为13.2个月，二线城市为14.4个月，三四线城市为9.2个月。

7. 土地市场

• 百城住宅类土地供应：上周供应建筑面积为271.5万平米，环比增长5%，同比下降86%。
• 百城住宅类土地成交：上周成交建筑面积为1277.5万平米，环比增长115%，同比增长12%。
• 百城住宅类土地成交总价：1637.6亿元，环比增长114%，同比增长7%。
• 百城住宅类土地供求比：3个月移动平均为1.52，较前一周下降0.16。
• 平均成交楼面均价：12818元/平米，环比下降0.3%。
• 平均成交溢价率：14.4%，环比下降6.4个百分点。

8. 市场资金环境

• LPR利率：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续13个月不变。
• 房贷利率：全国首套房平均利率5.33%，环比上涨3BP；二套房平均利率5.61%，环比上涨2BP。
• 重点城市：深圳、广州、杭州等地银行上调房贷利率，进入加息浪潮。

9. 重点房企4月销售情况

• 碧桂园：4月销售额528.2亿元，同比增长7.8%；1-4月销售额1923.8亿元，同比增长28.4%。
• 中国恒大：4月销售额681.4亿元，同比增长4.5%；1-4月销售额2213.0亿元，同比增长4.1%。
• 万科：4月销售额497.7亿元，同比增长3.8%；1-4月销售额2292.4亿元，同比增长23.4%。
• 融创中国：4月销售额547.3亿元，同比增长62.0%；1-4月销售额1710.1亿元，同比增长79.0%。
• 保利地产：4月销售额512.0亿元，同比增长36.2%；1-4月销售额1754.8亿元，同比增长61.6%。
• 中海地产：4月销售额317.3亿元，同比增长13.5%；1-4月销售额1211.4亿元，同比增长38.2%。
• 绿地控股：4月销售额200.0亿元，同比增长-1.5%；1-4月销售额902.1亿元，同比增长27.4%。
• 世茂集团：4月销售额252.2亿元，同比增长18.8%；1-4月销售额927.4亿元，同比增长59.0%。
• 中梁控股：4月销售额141.0亿元，同比增长53.3%；1-4月销售额621.0亿元，同比增长122.6%。
• 雅居乐集团：4月销售额113.1亿元，同比增长5.5%；1-4月销售额508.4亿元，同比增长92.8%。
• 中国奥园：4月销售额110.5亿元，同比增长27.0%；1-4月销售额410.6亿元，同比增长78.0%。
• 荣盛发展：4月销售额92.9亿元，同比增长19.3%；1-4月销售额347.9亿元，同比增长60.6%。

10. 房企融资情况

• 融资事件：包括旭辉控股集团、佳源国际控股、雅居乐集团、合生创展集团、万科、龙湖集团、中梁控股、仁恒置地、弘阳地产、张江高科等公司近期融资情况。

11. 重点公司估值

• A股：万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股、阳光城、金科股份、中南建设等公司估值数据。
• 内房股：中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团等公司估值数据。
• 物业股：碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等公司估值数据。

投资建议

• 推荐关注：龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。
• 市场预期：随着第一轮集中供地结束，预计投资将进入相对上行节奏，但需关注政策调控和资金链收紧的影响。

评级说明

• 股票投资评级：买入（相对沪深300指数涨幅15%以上）、增持（相对沪深300指数涨幅5%-15%之间）、中性（相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间）、减持（相对沪深300指数跌幅5%以上）。
• 行业投资评级：看好（行业超越整体市场表现）、中性（行业与整体市场表现基本持平）、看淡（行业弱于整体市场表现）。

关键信息

• 房贷利率上涨：多地银行上调房贷利率，重点城市进入加息阶段。
• 销售数据：行业销售及投资数据保持高景气度，但部分城市成交热度下降。
• 政策收紧：房地产供应链非标融资监管加强，资金链面临压力。
• 库存去化周期：整体保持稳定，一线城市去化周期较高。
• 融资情况：房企融资活动活跃，但需关注利率和政策变化对融资成本的影响。