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2018年7月房地产市场及政策总结

核心内容概述

2018年7月，中国房地产市场在中央和地方政策的双重调控下，呈现出分化发展的态势。中央通过微调财政金融政策，加快建立房地产长效机制，以稳定市场预期、遏制房价上涨。地方则进一步细化调控措施，保障合理居住需求，强化市场监管，打击违法违规行为，推动住房租赁市场和保障性住房建设。同时，棚改货币化安置政策因地制宜，增量审批趋严，房地产贷款政策也继续收紧。

主要观点

1. 房地产市场分化明显

• 各线城市成交量分化明显，一线城市中北京、上海、深圳成交量环比和同比均上升，而广州则有所下降。
• 二三线城市成交量多数下降，表明市场热度逐步降温。
• 各地继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，促进房地产市场健康发展。

2. 中央微调财政金融政策，推动房地产长效机制建设

• 中央政治局会议强调，下半年要保持经济平稳健康发展，坚持积极的财政政策和稳健的货币政策。
• 财政政策将更加强调扩大内需和结构调整，货币政策则保持流动性合理充裕。
• 中央提出要坚决遏制房价上涨，房地产调控不会放松，但将更加注重精准性和有效性。

3. 各地创新和完善调控政策，保障合理购房需求

• 热点城市如深圳、上海、杭州、西安、长沙等，对企业购房实施限购，防止资金流入房地产市场。
• 一些城市如厦门、宁波杭州湾新区、福州等，采取公证摇号、限售、限价等措施，优先保障刚需和改善型住房需求。
• 多个城市对非户籍居民购房实施限制，提高首付款比例，打击投机行为。

4. 棚改货币化安置政策因地制宜，增量审批趋严

• 住建部强调棚改货币化安置要因地制宜，不搞一刀切，库存量大的地方可继续推进，库存不足的地方则应调整政策。
• 住建部已开工363万套，占全年目标的62.5%，表明棚改工作稳步推进。
• 棚改贷款审批趋严，新增项目审批将更加审慎，避免地方政府过度举债。

5. 加强房地产市场监管，打击违法违规行为

• 多地加强市场监管，如浙江、湖北、河南、重庆、广州、三亚、济南、合肥、佛山、昆明、大理、西双版纳等。
• 重点打击投机炒房、虚假广告、违规销售、炒房中介等行为。
• 强化政策执行，规范房地产开发和中介行为，确保市场秩序。

6. 推进住房租赁市场建设，加快租购并举制度

• 各地加快推进租赁住房建设，如佛山、烟台、武汉、杭州、天津等。
• 一些城市将商业、商务办公用房改造成租赁住房，以增加租赁房源供给。
• 企业自持租赁住房不得销售或分割转让，以防止违规操作。

7. 规范住房公积金提取和贷款管理

• 住房公积金重点支持刚需和改善型购房需求，严查违规提取行为。
• 内蒙古、杭州、广州、哈尔滨等地调整公积金提取政策，防止资金被用于炒房。
• 部分城市提高首付比例，严格审核购房行为的真实性。

关键信息

一、市场情况

• 2018年1-6月份全国房地产开发投资增长9.7%，其中住宅投资增长13.6%。
• 商品房销售面积增长3.3%，但部分三四线城市房价涨幅较高。
• 一线城市销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头被抑制。

二、中央政策动向

• 中央政治局会议提出，要加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制。
• 强调“坚决遏制房价上涨”，推动房地产税立法，加强金融风险防控。
• 下半年财政政策更加积极，货币政策松紧适度，促进有效投资。

三、地方政策亮点

• 深圳、上海、杭州、西安、长沙等城市对企业购房实施限购。
• 厦门、宁波、福州等地实施公证摇号、限售、限价等措施，确保市场公平。
• 河间、普洱、宁德等地对非户籍居民购房实施限购，提高首付比例。
• 各地加强房地产市场监管，严厉打击炒房行为，确保市场秩序。

四、棚改政策调整

• 棚改三年攻坚计划启动，2018-2020年共1500万套，2018年任务为580万套。
• 棚改货币化安置政策根据库存情况灵活调整，部分城市将减少货币化安置比例。
• 棚改贷款审批趋严，新增项目审批将更加审慎，以防范地方政府过度举债。

五、财政金融政策支持

• 国家统计局发布2018年上半年财政收支情况，土地和房地产相关税收增长明显。
• 国务院常务会议提出，积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。
• 央行通过降准、MLF操作、逆回购等释放流动性，支持实体经济。

六、土地政策

• 各地土地供应政策有所调整，如长沙提高安居型商品住房供地比例。
• 棚改安置房建设、租赁住房改造等成为土地利用重点方向。
• 土地出让金补缴政策强化，严格审批程序，控制新增围填海项目。

七、人才住房政策

• 北京、东莞等城市推出人才住房政策，包括公租房、共有产权房、租房补贴等。
• 人才住房供应将优先满足，以吸引和留住高层次人才。

八、房地产金融政策

• 重庆、杭州、广州等地调整房地产税率政策，提高第二套住房的税率。
• 多地提高首付比例，限制购房人短期内再次购房。
• 企业购房及商务公寓转让限制，防止资金流入房地产市场。

总结

2018年7月，房地产市场调控政策持续深化，中央和地方均强调精准施策、依法依规，以遏制房价上涨、促进市场平稳发展。财政金融政策继续发力，支持有效投资，推动经济结构优化。同时，各地加强房地产市场监管，打击违规行为，推进住房租赁市场和保障性住房建设，以满足居民的合理住房需求。棚改货币化安置政策因地制宜，增量审批趋严，进一步优化房地产市场结构。整体来看，房地产调控政策向更加精细化、规范化、长效化方向发展。