20210730-光大证券-世茂服务-00873.HK-首次覆盖报告_践行深蓝战略_发力增值服务_22页_2mb

世茂服务（0873.HK）首次覆盖报告总结

核心内容概述

世茂服务（0873.HK）成立于2005年，是世茂集团的重要战略支点，专注于综合物业管理及社区生活服务。公司于2020年10月在香港联合交易所成功上市，业务布局重点聚焦于长三角、环渤海、海峡与中西部四大核心高能级城市群。2020年公司在管面积达1.46亿平方米，合约面积达2.01亿平方米，合约面积是管理面积的1.38倍，为未来收入增长提供保障。

主要观点与关键信息

公司背景与战略

• 世茂服务是世茂集团的重要战略双翼之一，以“美好生活智造者”为品牌理念。
• 公司通过“深蓝战略”打造智慧社区，重点发展社区增值服务，提升用户体验。
• 腾讯和红杉资本作为战略投资者，助力公司数字化升级，提升运营效率。

在管规模与扩张

• 2017-2020年，公司在管项目数量从88个增至535个，合约面积从4570万平米增至2.01亿平米，三年复合增长率分别为63.9%和50.8%。
• 2020年公司通过收并购新增合约面积7100万平米，共收购12家物业管理公司，显著提升了在管规模和市场话语权。

营收与利润增长

• 2017-2020年，公司营收从10.4亿元增至50.3亿元，复合增长率68.9%；归母净利润从1.1亿元增至6.9亿元，复合增长率85.4%。
• 2020年公司营收增长101.9%，归母净利润增长80.2%，显示公司经营能力持续增强。

盈利预测与估值

• 2021-2023年，公司营业收入预测分别为90亿元、149亿元、221.6亿元，营收增速分别为79.2%、65.5%、48.7%。
• 归母净利润预测分别为12.4亿元、20.9亿元、31.9亿元，复合增长率显著。
• 根据相对估值法和绝对估值法，公司2022年合理PE估值约为25倍，对应目标价26.62港元/股。

投资评级

• 首次覆盖给予“买入”评级，目标价26.62港元，高于当前价18.66港元。

业务板块与服务体系

三大业务板块

1. 基础物业管理服务：涵盖住宅、学校、政府楼宇、医院等业态，管理面积超1.46亿平方米。
2. 社区增值服务：包括社区资产管理、智慧社区解决方案、车位运营、美居服务、新零售服务和校园增值服务，成为公司核心收入来源。
3. 非业主增值服务：包括案场服务、前期规划及设计咨询服务、维修保养服务，对营收贡献有所下降。

科技赋能与智慧社区

• 公司构建了OCEANOS深蓝管理系统和OCEANX深蓝服务系统，实现数智驱动与多元美好服务。
• 依托世茂物联平台，与阿里云、商汤科技、云知声等科技企业合作，打造智慧社区解决方案。
• 通过“0-2KM世茂社区新生态”提升社区服务的智能化和个性化。

业务结构优化

• 2017-2020年，物业管理服务营收占比从70.4%降至54%，非业主增值服务从23.6%降至14.2%，社区增值服务从6%提升至31.8%。
• 2020年社区增值服务营收达16亿元，同比增长72.3%，三年复合增速达194.7%，成为公司主要增长引擎。

风险提示

• 人力资源成本上升风险：员工薪酬上涨可能影响公司利润率。
• 收并购项目整合不及预期风险：整合效率低下可能导致毛利率下降。
• 商誉及无形资产减值风险：公司商誉和无形资产较高，存在减值风险。

估值与投资分析

相对估值

• 可比公司包括碧桂园服务、中海物业、旭辉永升服务。
• 世茂服务2019-2022年EPS复合增长率达76.5%，高于可比公司均值。
• 给予公司2022年25倍PE估值，对应目标价26.62港元。

绝对估值

• 基于FCFF模型，合理价格约为每股26.62港元。
• 综合相对与绝对估值，目标价为26.62港元，对应2022年PE约为25倍。

财务表现

• 2019-2020年营业收入分别为24.89亿元、50.26亿元，2020年同比增长101.9%。
• 归母净利润分别为3.85亿元、6.93亿元，2020年同比增长80.2%。
• EPS分别为0.16元、0.29元，2021年预测为0.53元，2022年为0.88元，2023年为1.35元。

总结

世茂服务凭借其在物业管理及社区服务领域的优势，实现了快速扩张和业绩增长。公司通过收并购拓展业务范围，提升市场影响力，同时借助科技赋能打造智慧社区。在管规模的持续增长和社区增值服务的快速发展，使其成为行业的重要参与者。基于良好的盈利能力和增长潜力，公司获得“买入”评级，目标价为26.62港元。然而，公司也面临人工成本上升、收并购整合风险及商誉减值等挑战，需持续关注其运营效率和市场拓展能力。