20201020-中泰国际证券-世茂服务-00873.HK-新股报告_世茂服务控股有限公司_4页_643kb
报告摘要
世茂服务控股有限公司（873 HK）总结
公司核心内容
世茂服务控股有限公司是一家中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，主要业务覆盖长三角、中西部、华南及环渤海经济圈。公司以优质的在管物业组合著称，按2019年中指院综合实力排名，位列中国物业服务百强企业第12位。截至2020年6月底，公司管理建筑面积达8,570万平方米，合约建筑面积为1.3亿平方米，未交付建筑面积为3,981万平方米。
主要观点
业务扩张策略
- 协同扩张：公司与母公司世茂集团（813 HK）保持长期稳固的合作关系，可从其庞大的土地储备中受益，带动业绩增长。
- 第三方收购：公司积极收购独立第三方物业管理公司，以扩大市场份额和地域覆盖，包括2019年收购海亮物业管理，2020年收购泉州三远、广州粤泰、福晟生活服务、成都信谊及北京冠城等。
经营业绩
- 收入增长：2017至2019财年及2020年前6个月，公司总收入分别为10.4亿元、13.3亿元、24.9亿元及15.6亿元，呈显著增长趋势。
- 利润率提升：毛利率从27.5%提升至34.0%，净利率从11.0%提升至15.7%，显示公司盈利能力增强。
- 物业收入结构：来自世茂集团开发的物业收入占比从100%下降至90.2%，说明业务多元化有所进展。
- 费用控制：分包成本占比从24.1%上升至26.7%，但整体仍保持良好成本控制能力。
- 物业收缴率：物业管理费收缴率从96.5%下降至85.3%，提示可能存在管理或市场风险。
- 亏损物业：公司存在部分亏损物业，主要因长期未调整定价及偏远地区运营成本较高。
估值与市场表现
- 市值：按全球公开发售后的23.5亿股本计算，公司市值为348-405亿港元。
- 市盈率：2019年市盈率在78.5-91.2倍之间，显著高于行业平均水平。
- IPO表现：2020年共计7个项目，首日表现6涨1跌，整体表现良好。公司作为IPO项目之一，首日表现预计积极。
关键信息
集资用途
- 总发行股份：588百万股，其中60%为新股，40%为旧股。
- 集资净额：按发行价中位数HK$16.0计算，集资净额约54.5亿港元。
- 资金分配：
- 收购或投资其他物业管理公司：约55.0%
- 建立及推出城市管理服务：约10.0%
- 增加用户和资产为核心的增值服务种类：约15.0%
- 升级信息技术系统及智慧城市：约5.0%
- 吸纳及培养人才：约5.0%
- 一般业务营运及营运资金：约10.0%
新股申购评级
- 综合评分：公司成长性16分，估值水平12分，市场稀缺性13分，保荐人往绩17分，市场氛围16分，总得分为74分，评级为“申购”。
风险提示
- 市场竞争加剧
- 过度依赖母公司世茂集团
- 收购拓展不及预期
同业比较
| 公司名称 | 上市日期 | 市值（亿港元） | 收入（亿港元） | 净利润（亿港元） | 毛利率 | 税前利润率 | 净利率 | 市盈率（倍） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 世茂服务(873 HK) | 2019年 | 348.405 | 28.7 | 163.0 | 33.7% | 19.4% | 15.7% | 78.5-91.2 |
| 蓝光嘉宝服务(2606 HK) | 2019年 | 69.73 | 23.83 | 48.4 | 20.5% | 18.1% | 10.89 | |
| 永升生活服务(1995 HK) | 2019年 | 213.14 | 21.30 | 122.7 | 11.9% | 10.2% | 55.91 | |
| 保利物业(6049 HK) | 2019年 | 308.76 | 67.69 | 49.3 | 8.2% | 9.7% | 39.76 |
中泰新股推荐表现
| 公司名称 | 上市日期 | 首日收市表现 | 首日最高表现 | 第二日累计表现 | 第三日累计表现 | 首日一手收益（港元） | 首日最高一手收益（港元） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 世茂服务(873 HK) | 2020年 | - | - | - | - | - | - |
| 九毛九(9922 HK) | 2020-01-15 | 56.36% | 56.36% | 59.39% | 55.76% | 3,720 | 3,720 |
| 艾德韦宣集团(9919 HK) | 2020-01-16 | -22.28% | -5.94% | -28.71% | -22.77% | -900 | -240 |
| 佳辰控股(1937 HK) | 2020-01-17 | -36.79% | -26.42% | -44.34% | -40.57% | -975 | -700 |
| 驴迹科技(1745 HK) | 2020-01-17 | -10.38% | -0.47% | -8.50% | -21.23% | -440 | -20 |
| 烨星集团(1941 HK) | 2020-03-13 | 10.26% | 12.18% | 0.60% | -4.49% | 320 | 380 |
| 诺诚健华(9969 HK) | 2020-03-23 | 9.61% | 16.20% | 8.60% | 9.27% | 860 | 1,450 |
| 康方生物(9926 HK) | 2020-04-24 | 50.19% | 57.60% | 69.96% | 63.16% | 8,120 | 9,320 |
| 欧康维视生物(1477 HK) | 2020-07-10 | 152.39% | 193.32% | 137.38% | 130.22% | 11,170 | 14,170 |
| 正荣服务(6958 HK) | 2020-07-10 | 23.08% | 26.15% | 23.08% | 20.00% | 1,050 | 1,190 |
| 祖龙娱乐(9990 HK) | 2020-07-15 | 75.00% | 75.00% | 63.79% | 62.24% | 8,700 | 8,700 |
| 农夫山泉(9633 HK) | 2020-09-08 | 53.95% | 85.35% | 54.42% | 66.98% | 2,320 | 3,670 |
| 明源云(909 HK) | 2020-09-25 | 86.06% | 93.94% | 69.70% | 69.70% | 14,200 | 15,500 |
| IPO组合收益 | - | - | - | - | - | 102,853 | 123,294 |
| IPO组合收益率 | - | - | - | - | - | 37.5% | 45.0% |
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- 中泰国际与世茂服务无投资银行业务关系。
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