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世茂服务-IPO点评总结

核心内容概述

世茂服务是一家综合物业管理服务供应商，主要专注于住宅项目管理。公司于2019年被评为“中国物业服务百强企业”第12位，且在2018-19年按收入增长率计位列中国物业服务二十强企业第3位，显示出其在行业中的较强竞争力。世茂服务由世茂集团分拆独立上市，世茂集团作为控股股东，在房地产行业具有重要地位，位列中国房地产十大开发商之一。

公司营运简况

• 在管面积：截至2020年6月，世茂服务总在管面积约8572万平米，其中住宅项目占8168万平米，占比达95%。
• 区域分布：公司在长三角、中西部、华南及环渤海经济圈的在管面积占比分别为37%、24%、23%和16%，区域布局较为均衡。
• 第三方项目占比：独立第三方项目占比由2017年底的约3%提升至2020年6月底的约38%，主要得益于近年来的大规模并购。

公司财务简况

• 收入：2019年总收入为24.89亿元，2020年上半年为15.64亿元。
• 收入构成：
  • 物业管理服务：分别占2019年及2020年上半年总收入的48.2%和52.4%；
  • 社区增值服务：分别占26.1%和26.7%；
  • 非业主增值服务：分别占25.8%和20.9%。
• 毛利润：2019年为8.38亿元，2020年上半年为5.32亿元。
• 毛利率：2019年为33.7%，2020年上半年为34.0%，高于行业平均水平。
• 净利率：2019年为15.4%，2020年上半年为15.7%，盈利能力优于同业。

行业状况及前景

• 物业管理行业属于劳动密集型，人工成本占销售成本的60%以上，随着最低工资上涨，未来盈利能力可能受到一定影响。
• 物业服务百强企业中，约80%的收入来自关联地产集团，但随着在管规模扩大，第三方项目占比逐渐上升，外拓能力成为关键。
• 长三角及粤港澳大湾区作为经济活跃区域，将为世茂服务带来长期发展红利。

优势与机遇

• 行业地位：世茂服务在2019年被评为“中国物业服务百强成长性领先企业”之一，并被认可为“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”。
• 品牌与资源：依托世茂集团的强大品牌及全国性布局，公司在资源整合和市场拓展方面具有显著优势。
• 增值服务：社区增值服务占比较高，毛利率达47.5%至49.4%，高于基础物业管理服务，显示其在增值服务方面的竞争力。
• 并购扩张：通过收购海亮物业、泉州三远、广州粤泰及福晟生活服务等公司，公司迅速扩大在管规模和第三方项目占比，优化收入结构。

弱项与风险

• 成本压力：员工成本及外包成本占销售成本的大部分，未来人工成本上升可能影响盈利能力。
• 市场依赖：虽然第三方项目占比上升，但公司仍高度依赖世茂集团的资源，存在一定的关联交易风险。
• 估值压力：IPO定价较高，若市场情绪不佳，可能面临估值回调风险。

投资估值分析

• IPO信息：公司拟发行5.88亿股，其中3.53亿股为新股，2.35亿股为旧股，IPO后总股本为23.53亿股，公众持股比率为25%。
• 定价区间：发行价范围为14.8港元至17.2港元，若按上限定价并行使超额配股权，预计2020/21年市盈率约为51/31倍，高于同业；若按下限定价且不行使超额配股权，市盈率约为43/26倍，与同业水平相近。
• 对赌协议：根据协议，2021年世茂服务经审核净利润不少于11.7亿元，经审核综合收入不少于81亿元。

IPO专用评级

• 评级：5分（满分10分）
• 评级标准：
  • 公司营运：3分（具备较强运营能力和扩张能力）
  • 行业前景：2分（行业前景良好，但竞争加剧）
  • 招股估值：0分（估值偏高，存在风险）
  • 市场情绪：0分（市场情绪偏冷，需谨慎）

投资建议

公司具备较强的品牌、管理层及盈利能力，建议投资者在上市后等待价格稳定后再逐步增持。

附件信息

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：4008695517
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，亦不保证其准确性或完整性。

附录数据图表

• 图1：百强企业按收费管理面积的市场份额
• 图2：物业服务百强企业收入均值
• 图3：公司财务情况
• 图4：主要物业公司在管规模（截至2020年6月）
• 图5：主要物业公司在管规模关联比率（截至2020年6月）
• 图6：主要物业公司收入规模
• 图7：主要物业公司净利率

其他信息

• 保荐人及账簿管理人：中金证券、摩根士丹利、高盛、汇丰
• 会计师：罗兵咸永道会计师事务所
• 资料来源：公司招股书、中指院、安信国际