20210114-开源证券-新城悦服务-01755.HK-港股公司首次覆盖报告_内接外拓_至臻至善_增值服务持续发力_22页_2mb

新城悦服务（01755.HK）内接外拓，至臻至善，增值服务持续发力总结

核心内容概述

新城悦服务是一家背靠新城控股的综合物业管理公司，深耕行业24年，业务涵盖住宅服务、商业服务及办公服务。公司依托集团资源，快速成长，增值服务成为主要增长引擎。2020年1月13日首次覆盖报告中，给予“买入”评级，预计2020-2022年归母净利润分别为4.16亿、6.26亿、9.32亿元，对应PE分别为34.7、23.0、15.5倍，显示公司估值具有吸引力。

主要观点与关键信息

1. 公司概况与成长性

• 公司背景：新城悦服务是新城控股旗下的物业板块，1996年成立，2018年在港交所上市。
• 规模成长：截至2020年H1，公司在管面积达7122万平方米，合约面积达1.67亿平方米，2015-2019年复合增长率为33%。
• 区域布局：长三角为公司重点区域，合约面积占比52.6%，在管面积占比72.8%，2020年中西部在管面积占比提升至19.8%。
• 业务结构：公司业务包括物业管理服务、开发商增值服务、社区增值服务和智慧园区服务，其中后三类统称为增值服务，2020年H1占比达56.6%。

2. 物管服务

• 盈利能力：2020年H1物业服务毛利率达32%，较2016年提升10.6个百分点，期间费用率持续下降。
• 规模增长：2020年H1物业管理服务收入5.3亿元，同比增长33.3%，合管比为2.35，居行业首位。
• 外拓能力：第三方外拓占比从2016年的24%提升至2020年H1的35%，公司持续拓展市场。

3. 开发商增值服务

• 收入构成：主要来自案场服务，占比73%；咨询服务占比12%，验房服务占比15%。
• 增长趋势：2015年以来，开发商增值服务收入和毛利持续增长，2020年H1收入达2.98亿元，毛利0.84亿元，毛利率28.3%。
• 依赖新城系：新城系贡献94.2%的开发商增值服务收入，随着新城控股竣工面积增长，公司业绩有望持续提升。

4. 社区增值服务

• 业务拓展：包括新橙居、橙享家、新悦荟、新橙社、悦食尚等五项业务，其中新橙居贡献最大，2019年营收占比达45%。
• 增长数据：2020年H1营收1.85亿元，同比增长94.7%，2015-2019年年复合增长率达78.9%。
• 盈利能力：2020年H1社区增值服务毛利率为42.7%，高于其他业务，且处于行业高位。
• 前景展望：随着居民生活水平提升，新房和二次装修需求增加，社区增值服务有望持续增长。

5. 智慧园区服务

• 业务发展：2020年H1营收2.08亿元，同比增长113%，2015-2019年复合增长率达121%。
• 收入来源：主要来自向开发商提供的智慧园区服务，占比达87%。
• 新签约项目：2020年H1新签约金额2.6亿元，其中新城系项目占比82.2%。
• 技术优势：公司依托新城控股“科技赋能”战略，布局大数据、人工智能等技术，提升服务智能化水平。

6. 管理团队与激励机制

• 团队构成：管理团队多为新城系内部培养，经验丰富。
• 激励机制：公司先后三次授出购股权和奖励股份，将管理层利益与公司发展深度绑定，归属条件与归母净利润增长挂钩。

7. 财务预测与估值

• 盈利预测：预计2020-2022年公司营收分别为30.0亿、43.8亿、62.5亿元，同比增长48%、46%、43%。
• 估值分析：当前股价对应2021年PE为23.0倍，略低于主流物管公司PE均值；PB估值为9.66倍，略高于主流公司PB均值。
• 行业对比：行业可比公司2020-2022年对应PE分别为40.2、28.7、21.4倍，新城悦服务具备成长优势，估值具有吸引力。

8. 风险提示

• 宏观经济风险：居民可支配收入下降可能影响行业收缴率。
• 行业盈利风险：人工成本上升，物管费提价困难，压缩毛利空间。
• 行业成长性风险：竣工面积下滑可能影响业务增长。
• 运营风险：高管变动及收并购误判可能影响公司稳定发展。

总结

新城悦服务凭借其在新城控股的支持，实现了快速成长，尤其在增值服务方面表现突出。公司通过内接外拓策略，不断扩大在管面积和业务范围，盈利能力稳步提升。未来，随着竣工高峰期的到来及智慧园区服务的发展，公司有望持续释放增长潜力。尽管面临一定的行业风险，但其成长性和估值优势使其具备良好的投资前景，首次覆盖给予“买入”评级。