20210513-天风证券-物管2020年报总结_物管规模再创新高_业绩高增速有望延续_27页_3mb

房地产行业物管板块2020年报总结

核心内容概览

• 行业整体表现：2020年，28家上市物管公司实现营业收入1215.8亿元，同比增长40.1%；归母净利润达170.9亿元，同比增长68.1%。收入与利润同步提升，表现出良好的增长态势。
• 盈利能力改善：平均毛利率提升至28.0%，较2019年增长2.4个百分点，2017-2020年累计提升5.2个百分点，显示物管公司运营效率持续优化。
• 规模扩张显著：2020年平均在管面积达1.41亿平米，同比增长35.8%。其中，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、恒大物业等公司管理面积突破3亿平米，显示出行业集中度提升趋势。
• 第三方拓展加速：第三方在管面积占比达51.4%，较2019年提升7.7个百分点。物管公司独立拓展能力增强，成为行业发展的重心。
• 非住宅业态发展迅速：非住宅在管面积同比增长80.6%，占比从2018年的21.2%提升至2020年的33.0%。非住宅业态因其高收费水平和高收缴率，成为物管公司重点拓展方向。
• 投资建议：短期推荐招商积余（A股）及保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务等港股物管公司。建议关注世茂服务、中海物业、华润万象生活等公司。
• 风险提示：包括物管费收缴不及时、人工成本上涨及并购整合不及预期等。

主要观点

• 业绩增长：物管公司2020年全年业绩呈现高增长态势，收入和利润同步提升，受益于疫情后的快速恢复及政策支持。
• 盈利优化：随着组织结构和人员配置的优化，毛利率持续提升，人力成本占比下降，盈利能力增强。
• 规模扩张：行业集中度提升，头部公司管理面积持续增长，未来规模扩张仍具潜力。
• 多元化发展：非住宅业态增速显著，成为物管公司收入结构优化的重要部分。
• 资本运作：物管公司通过收并购方式加速布局，形成上下游整合，提升综合竞争力。
• 城市服务拓展：城市公共服务需求增加，物管公司积极拓展，为规模扩张带来新空间。
• 估值分化：物管板块整体估值提升，但个股间存在明显分化，部分公司因高业绩增速获得高估值。

关键信息

• 收入结构：2020年物业管理服务收入占比达62.8%，社区增值服务占比提升至14.6%，非业主增值服务占比下降。
• 运营效率：人均效能提升至6997平方米/人，较2019年增长9.6%。部分公司如建业新生活在管面积人均效能达行业均值的2.6倍。
• 第三方拓展：2020年第三方在管面积净增加6.43亿平米，占比提升至51.4%，其中11家公司第三方占比超过50%。
• 非住宅增长：非住宅业态在管面积同比增长80.6%，占比提升至33.0%，成为收入增长的重要驱动力。
• 收并购情况：2020年物管公司共完成29起收并购，总对价约64.37亿元，主要聚焦区域拓展、细分业态覆盖及增值服务产业链整合。
• 投资趋势：南下资金持续加码港股物管板块，部分公司如碧桂园服务、保利物业港股通持仓显著增长，显示市场对其未来增长的乐观预期。

图表与数据支持

• 收入与利润增长：2020年收入和利润增速均高于2019年，显示行业高成长性。
• 毛利率变化：2020年行业平均毛利率为28.0%，较2019年提升2.4个百分点，显示出盈利能力改善。
• 在管面积与合约面积：在管面积同比增长35.8%，合约面积同比增长25.83%，合约面积/在管面积比率维持高位，显示行业规模扩张潜力。
• 估值情况：AH物管公司整体PE倍数达38.3倍，高于2019年，显示市场对行业未来增长的预期较高。

投资建议与风险提示

• 投资建议：推荐招商积余（A股）及保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务等港股公司，关注世茂服务、中海物业、华润万象生活等。
• 风险提示：包括物管费收缴不及时、人工成本上涨、并购整合不及预期等。

总结

物管行业在2020年表现出强劲的增长势头，收入和利润同步提升，行业集中度和多元化发展趋势明显。随着非住宅业态的快速发展及第三方拓展的加强，行业规模持续扩大。同时，物管公司通过优化运营效率和人员配置，提升了盈利能力。尽管面临一定的风险，但整体来看，行业仍具备较大的增长潜力，值得重点关注。