物管2020年报总结：物管规模再创新高，业绩高增速有望延续_27页_3mb

房地产行业物管板块2020年总结及投资分析

核心内容概述

2020年，中国上市物管公司整体呈现业绩高增长态势，收入和利润同步提升。行业规模持续扩大，盈利能力和运营效率显著改善，非住宅业态发展迅速，社区增值服务成为新增长点，行业集中度不断提升。随着疫情后市场恢复及资本运作加强，物管公司正加速扩张，提升市场份额。投资方面，行业整体估值较高，部分公司因业绩增长和估值提升而备受青睐。

主要观点与关键信息

1. 业绩与利润表现

• 收入与利润双增长：2020年，28家上市物管公司合计实现营业收入1215.8亿元，同比增长40.1%；归母净利润约170.9亿元，同比增长68.1%。
• 毛利率提升：平均毛利率为28.0%，较2019年提升2.4个百分点，累计提升5.2个百分点（2017-2020年）。
• 人均效能提升：全年人均效能达6997平方米/人，较2019年提升649平方米/人。

2. 规模扩张与区域拓展

• 在管面积增长显著：2020年底，28家上市物管公司平均在管面积达1.41亿平米，同比增长35.8%；其中17家在管面积超1亿平米。
• 第三方在管面积占比提升：第三方在管面积占比达51.4%，较2019年提升7.7个百分点。
• 非住宅业态增速显著：非住宅业态在管面积同比增长80.6%，占比从2018年的21.2%提升至2020年的33.0%。

3. 增值服务发展

• 社区增值服务增长快：全年社区增值服务收入约168.7亿元，同比增长41.1%；收入占比提升至14.6%。
• 非业主增值服务收入占比下降：全年非业主增值服务收入增速为29.3%，较2019年下降11.8个百分点。

4. 资本运作与并购策略

• 收并购活跃：2020年物管公司共完成29起收并购，涉及金额约64.37亿元。
• 重点并购方向：包括区域性优质物管公司、细分业态物管公司及增值服务产业链上下游公司。

5. 投资建议与风险提示

• 投资建议：短期重点推荐A股招商积余；港股重点推荐保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、融创服务、新城悦服务、雅生活服务、绿城服务；建议关注世茂服务、中海物业、华润万象生活、宝龙商业等。
• 风险提示：物管费收缴不及时、人工成本上涨、并购整合不及预期。

行业趋势与展望

• 规模持续扩张：随着疫情后项目交付加快及行业整合，物管公司在管面积有望继续增长。
• 盈利能力提升：通过优化组织结构、降低人力成本及提升运营效率，毛利率和净利率持续改善。
• 多元化发展：非住宅业态及社区增值服务成为重要增长点，行业逐渐向多元化、精细化发展。
• 资本助力：上市公司通过并购拓展业务，增强市场竞争力。

估值与市场表现

• 行业估值分化：AH物管公司平均PE倍数达38.3倍，高于部分子行业，但公司间差异显著。
• 股价表现分化：部分公司如中海物业、世茂服务、碧桂园服务涨幅超过50%，而招商积余、时代邻里等出现下跌。
• 南下资金关注：港股通持仓持续增加，头部公司如保利物业、碧桂园服务受青睐。

图表目录概览

• 图1：物管整体PE与申万子行业PE比较
• 图2：上市物管公司估值变化情况（28家）
• 图3：上市物管公司年初至今涨跌幅（28家）
• 图4：PE/年报的业绩增速（26家）
• 图5：A股物业公司机构季度持股市值及A股流通股占比
• 图6：上市物管公司在管及合约面积
• 图7：2018-2020年上市物业管理公司在管面积增速
• 图8：2018-2020年上市物业管理公司合约面积增速及合约面积均值
• 图9：上市物管公司合约面积/在管面积
• 图10：上市物管公司非住宅物业在管面积占比
• 图11：上市物管公司非住宅物业在管面积净增加占比
• 图12：上市物管公司第三方在管面积净增加/总在管面积净增加
• 图13：上市物管公司2020年主要收并购事件
• 图14：上市物管公司公共服务拓展情况
• 图15：上市物管公司2020年营业收入及增速
• 图16：上市物管公司2020年归母净利润及增速
• 图17：上市物管公司物业管理服务板块收入增速
• 图18：上市物管公司物业管理服务单价
• 图19：上市物管公司物业管理服务板块收入占比
• 图20：上市物管公司社区增值服务板块收入增速
• 图21：上市物管公司社区增值服务板块收入占比
• 图22：上市物管公司非业主增值服务板块收入增速
• 图23：上市物管公司非业主增值服务板块收入占比
• 图24：上市物管公司毛利率
• 图25：上市物管公司人力成本/营收指标
• 图26：上市物管公司SA&G费用率
• 图27：上市物管公司归母净利率
• 图28：上市物管公司物业管理服务人均效能
• 图29：上市物管公司基础物业管理服务板块毛利率
• 图30：上市物管公司基础物业管理服务板块毛利占比
• 图31：上市物管公司社区增值服务板块毛利率
• 图32：上市物管公司社区增值服务板块毛利占比
• 图33：上市物管公司非业主增值服务板块毛利率
• 图34：上市物管公司非业主增值服务板块毛利占比

投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市