上海住宅销售市场简报2020年第一季度_3页_1mb

疫情后上海住宅市场回暖总结

核心内容

疫情对上海住宅市场造成了一定冲击，但随着城市复工复产和购房需求释放，市场开始逐步恢复。以下是文档中的核心内容、主要观点和关键信息。

市场概况

一手商品住宅市场

• 供应与成交量：
  • 第一季度新增供应约49.4万平方米，环比下降73.3%，同比下降66.1%。
  • 成交量共计约95.7万平方米，环比下降50.4%，同比下降32.6%。
• 价格：
  • 成交均价环比上涨3.1%，达到每平方米人民币55,770元，同比略有下降1.3%。
• 市场动态：
  • 由于新增供应稀少，市场成交主要依赖存量消化，待售库存随之下降。
  • 多数售楼处暂停营业，房产交易中心亦停止交易两周，线上看房效果有限。

二手住宅市场

• 成交量：
  • 2020年前两月共计成交113.9万平方米，受疫情影响显著下跌。
  • 12月至2月间，成交均价小幅上涨至人民币每平方米39,600元，环比微涨1.3%。
• 市场趋势：
  • 一手房供应减少，短期内购房者可能转向二手市场。
  • 二手市场成交均价稳定，价格指数环比上涨1.1%，同比上涨2.2%。

高端住宅市场

一手高端公寓市场

• 供应与成交量：
  • 第一季度新增供应9万平方米，环比下降60.3%，同比上升65.5%。
  • 成交量约12.5万平方米，环比下降26.5%，同比下降43.4%。
• 价格：
  • 价格指数环比上涨2.2%，同比上涨1.8%。
  • 平均成交价格为人民币每平方米110,400元，其中绿地海珀外滩预售价格为13.8万元/平方米，预示年内价格可能继续上涨。
• 市场动态：
  • 沿江岸线仍是供应集中的地区。
  • 项目认筹情况良好，市场在疫情后开始活跃。

二手高端住宅市场

• 成交量：
  • 2020年前两个月成交走弱，仁恒滨江园及香梅花园各成交八套，其余项目成交均低于五套。
• 价格：
  • 平均价格为人民币每平方米108,100元，价格指数环比上涨1.1%，同比上涨2.2%。
• 市场影响因素：
  • 一手高端住宅供应增加及一二手房价格倒挂，导致买家选择余地增加，间接影响二手市场表现。

住宅土地市场

纯居住用地

• 成交情况：
  • 第一季度共成交八幅纯居住用地，总成交占地面积31.1万平方米，可建面积58.8万平方米。
  • 平均成交楼面价约为人民币每平方米20,370元。
• 市场趋势：
  • 多数成交为零溢价，开发商对住宅土地仍保持谨慎态度。
  • 嘉定、青浦等传统市郊区域供应量较高，部分综合用地也拍出。

租赁住宅用地

• 成交情况：
  • 第一季度共成交五幅纯租赁用地，可建面积共计约80.2万平方米。
  • 黄浦区南浦社区租赁用地单价最高，约人民币每平方米10,900元。
• 市场趋势：
  • 部分含租赁用地的综合用地也有所成交。

市场展望

• 土地市场：
  • 土地市场活跃现象或将延续至下半年，部分开发商融资情况好转，增加优势地块储备。
• 高端市场：
  • 年内将有外滩豪景苑、静安府西区、翠湖天地五期等高端豪宅入市，主力房型为两房、三房，部分大面积平层及顶复满足高端需求。
• 整体市场：
  • 上海住宅市场在多次金融危机及调控中展现韧性，疫情虽导致成交量下降，但均价保持稳定。
  • 经济放缓及潜在收入降低可能使现有房产持有人面临还贷压力，开发商或将加大促销力度以回款。
  • 市场买家以自住及改善需求为主，需求端长期稳定。楼市作为相对稳定的资产避险港，仍具吸引力。
  • 4月房地产抵押贷款利率下调，持续利好住宅市场。
  • 政府可能在市场走弱时适度放松调控，以刺激需求并维持市场稳定。

关键信息

• 疫情对上海住宅市场造成明显冲击，成交量大幅下降。
• 一手市场供应减少，成交量依赖存量消化，待售库存下降。
• 二手市场虽受疫情影响，但成交均价稳定，可能成为购房者的新选择。
• 高端市场供应有所回升，价格指数上涨，市场逐步回暖。
• 土地市场活跃度提升，开发商融资情况改善，未来供应有望增加。
• 政策支持及利率下调对市场形成利好，市场具备恢复潜力。