20220427-国金证券-房地产行业研究_因城施策调控密集松绑_持续提振市场信心_8页_1mb

房地产行业研究总结

核心内容

当前房地产行业仍处于筑底阶段，各地政府密集出台调控松绑政策，旨在提振市场信心并促进销售回暖。政策主要集中在限购、限售、限贷、房贷利率等方面，通过降低门槛、优化融资环境、减轻购房负担等手段，推动行业良性循环。

主要观点

政策松绑持续发力

• 限购松绑：无锡、南京、佛山、郑州等地相继出台限购放松政策，如南京降低非户籍居民购房社保缴纳要求，无锡对多孩家庭放宽购房限制。
• 房贷利率下调：郑州中原银行推出首套房贷利率低于五年期以上LPR的优惠政策，显示出信贷端政策仍有进一步宽松空间。
• 信贷支持措施：部分城市降低首付比例，提高公积金贷款额度，放宽购房资格审核，减轻购房者负担。

行业基本面支撑销售回暖

• 短期供应不足：2021年和2022年一季度新开工面积同比分别下滑11%和18%，市场供应有限。
• 库存去化周期合理：截至2022年3月底，重点20城新房库存去化周期平均为11.2个月，部分城市如杭州、上海、合肥库存去化周期低于6个月，显示市场仍有消化空间。
• 长期需求支撑：预计3亿左右的新市民将在未来8-10年释放约8000万套住宅需求，为行业提供长期支撑。

企业纾困与融资支持

• 央行与金融机构协同：央行召集多家银行和AMC召开会议，帮助问题房企解决现金流问题。
• 地方政府支持：部分地方政府对优质民营房企提供纾困资金、协调融资、项目入股增信等实质性支持，促进房企稳健发展。
• 融资渠道拓宽：政府平台与房企合作可能增加，优质房企融资限制有望减少。

关键信息

数据表现

• 销售数据：2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%，TOP100房企全口径销售金额同比下降47%。
• 土拍数据：全国300城宅地成交面积同比下降60%，部分城市如天津、南京土拍热度较低。
• 房贷利率：2022年4月百城首套房贷利率为5.17%，较五年期以上LPR高57个基点，仍有下降空间。

投资建议

• 推荐房企：销售投资逆市增长、未来业绩确定性强的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；同时看好稳健的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。
• 投资评级：买入（预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上）；增持（预期上涨幅度在5%-15%）。

风险提示

• 调控宽松不及预期：若后续政策力度不足，将影响市场恢复速度。
• 疫情影响：疫情持续可能延缓政策落地，抑制购房需求，影响销售回暖。

图表附录概览

• 图表1：2022年4月中下旬重点城市房地产调控政策及事件。
• 图表2：全国商品房销售金额累计同比及单月同比走势。
• 图表3：TOP100房企累计全口径销售金额及同比走势。
• 图表4：全国房屋新开工面积累计同比及单月同比走势。
• 图表5：全国300城单月宅地成交面积及同比走势。
• 图表6：百城银行房贷利率及放款周期走势。
• 图表7：重点20城在售库存及去化周期。
• 图表8：A股地产公司PE走势。
• 图表9：港股地产公司PE走势。
• 图表10：港股物业公司PE走势。
• 图表11：覆盖公司估值情况。

评级说明

• 公司评级：
  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
  • 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%；
  • 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。
• 行业评级：
  • 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上；
  • 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%至5%；
  • 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

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