20160327-中泰证券-房地产行业周报_因城施策,调控落地_19页_1014kb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业周报分析了2016年3月27日的行业动态，包括政策调整、市场走势、重点公司表现以及行业数据跟踪。报告指出，当前房地产市场受到政策调控影响，一线城市楼市出现回调，而二线城市则具备更大的弹性空间。同时，报告强调了政策对市场供需两端的影响，并提出了投资建议与风险提示。

主要观点

• 政策调控影响：上海和深圳的楼市调控政策旨在提高购房门槛，抑制投资性需求和改善性需求，但可能对刚需造成抑制。政策的实施导致市场预期调整，短期内楼市降温。
• 历史规律：从历史数据看，调控政策的实施往往导致楼市回调，而政策放松后楼市迅速回暖。2013年“国五条”出台后，楼市传导反应时滞延长，但房价仍保持平稳上升趋势。
• 政策效果：虽然调控政策在短期内抑制了楼市热度，但长期来看，增加土地供应是稳定市场、防止捂盘惜售的关键。深圳在供给端的政策具有明显优势，有利于长期市场发展。
• 市场走势：一手房成交套数环比下降0.7%，同比上升71.4%；二手房成交套数环比上升18.4%，同比上升172.1%。一线城市整体去化周期较短，房价相对稳定。

关键信息

政策跟踪

• 营改增政策落地：对于二手房采取过渡政策，个人出售不足2年的住房需按5%的征收率缴纳增值税，2年以上免征。
• 上海地产新政：
  • 限购升级：非上海户籍需社保满5年。
  • 限贷升级：“认房不认贷”，二套普通自住房首付不低于50%，非普通不低于70%。
  • 整顿市场秩序，规范从业行为，严禁场外配资。
  • 供给端加大土地供应，稳定市场预期。
  • 建立统一的房地产市场信息发布机制。
• 深圳楼市调控：
  • 非深户购房社保缴满年限由1年提高至3年。
  • 首套首付比例由3成提升至4成。
  • 提出增加居住用地供应，盘活闲置土地，加快城市更新和棚户区改造。

行业跟踪

• 一手房成交：
  • 60大中城市合计成交90,056套，环比下降0.7%，同比上升71.4%。
  • 一线城市成交套数环比增速4.9%，二线城市1.1%，三线城市-3.1%。
  • 北京、上海、广州、深圳同比增速分别为8.5%、22.8%、75.3%、-13.5%。
• 二手房成交：
  • 18大中城市合计成交32,833套，环比上升18.4%，同比上升172.1%。
  • 一线、二线、三线城市环比增速分别为22.3%、18.2%、14.6%。
  • 一线城市成交套数同比增速158.7%，二线城市188.5%，三线城市175.5%。
• 库存情况：
  • 25大城市住宅可售套数合计1,136,234套，环比下降0.1%，去化周期36.4周。
  • 一线城市去化周期23.5周，二线城市23.1周，三线城市58.7周。

公司跟踪

• 绿地控股：公司名称变更为“绿地控股集团股份有限公司”。
• 陆家嘴：拟发行不超过50亿元的债券，接受控股股东贷款不超过30亿元。2015年房地产租赁收入增长25%。
• 廊坊发展：2015年净利润亏损，本年度不进行利润分配。
• 栖霞建设：2015年营业总收入和净利润同比大幅增长，拟派发现金红利。
• 信达地产：2015年净利润增长12.05%，营业收入增长67.73%。
• 北京城建：2015年净利润增长4.10%，营业收入下降8.32%。
• 中粮地产：2015年净利润增长20.60%，营业收入增长49.32%，拟为子公司提供担保。

投资建议

• 短期：关注政策出台后的市场预期变化，上海和深圳楼市将降温。
• 中长期：二线城市相比一线和三四线城市有更大弹性空间，建议把握拐点后的买入机会。
• 重点关注：
  • 蓝筹股：保利、招商蛇口。
  • NAV大幅折价，未来转型可期：华联控股、泰禾集团、新城控股。
  • 国企改革预期：鲁商置业等。

风险提示

• 政策效果不达预期：去化政策出台进度不达预期，可能影响市场回暖。
• 市场反应：短期内政策可能对刚需造成抑制，需关注政策执行效果。

行业动态

• 四川购房补贴政策：宜宾市全面放开住房补贴，每平米最高补贴200元。
• 沈阳大学生购房政策：探讨以大学生家庭为单位，用公积金支付首付，实现“零首付”。
• 地方政府债务风险：部分地区债务违约风险增加，尤其是三四线城市。
• 房地产营业税增长：2016年1-2月房地产营业税增长20.2%，达1160亿元。

数据总结

图表目录

• 图表1：60大中城市一手房成交套数环比增速
• 图表2：60大中城市一手房成交套数同比增速
• 图表3：24个主要城市一手房本周成交套数环比增长
• 图表4：60大中城市一手房详细成交数据
• 图表5：18大中城市二手房成交套数环比增速
• 图表6：18大中城市二手房成交套数同比增速
• 图表7：18大中城市二手房本周成交套数环比增速
• 图表8：18大中城市二手房详细成交数据
• 图表9：25城市总计可售套数及去化周期
• 图表10：一线城市可售套数及去化周期
• 图表11：二线城市可售套数及去化周期
• 图表12：三线城市可售套数及去化周期
• 图表13：25城市库存量数据分析
• 图表14：100大中城市供应土地面积（住宅用地）
• 图表15：100大中城市成交土地面积（住宅用地）
• 图表16：100大中城市土地供应均价（住宅用地）
• 图表17：100大中城市土地成交均价（住宅用地）
• 图表18：100大中城市土地成交总价（住宅用地）
• 图表19：100大中城市土地成交数据简要汇总