房地产行业动态分析：因城施策、人才新政与严调控目标并进-20180521-安信证券-11页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了房地产行业的市场表现、住房成交情况、可售库存状况、土地供应与成交数据，以及相关政策动态，并对行业未来走势提出了投资建议。

主要观点

市场表现

• 周换手率：申万一级房地产行业周换手率2.5784，较上周下降23.85%，交投活跃度仍处于中等偏下位置震荡。
• 周收益率：周收益率为-0.59%，较上周降低2.60pct，相对其他板块处于低位。
• 风险溢价：当前地产板块风险溢价为4.10%，高于动态均值2.57%，且上穿均值+SD线，表明板块处于相对低估高溢价状态，未来有上涨空间。

一手房成交

• 全国41城：一手房成交面积423.39万方，同比下降26.03%，环比上升1.21%，累计同比下降34.26%。
• 一线城市：成交面积54.60万方，同比上升2.39%，环比上升15.39%，累计同比下降30.21%。
• 二线城市：成交面积204.36万方，同比下降44.99%，环比上升0.68%，累计同比下降46.76%。
• 三线城市：成交面积164.42万方，同比上升11.43%，环比下降2.15%，累计同比下降3.00%。

二手房成交

• 全国15城：二手房成交面积194.29万方，同比上升6.58%，环比上升6.67%，累计同比下降41.26%。
• 一线城市：成交面积44.92万方，同比上升28.00%，环比下降1.72%，累计同比下降41.48%。
• 二线城市：成交面积136.35万方，同比上升2.91%，环比上升12.21%，累计同比下降20.34%。
• 三线城市：成交面积13.02万方，同比下降11.49%，环比下降12.68%，累计同比下降18.10%。

可售库存

• 全国15城：可售库存套数同比下降8.72%，环比上升0.66%。
• 去化周期：全国15城去化周期为31.99周，较上周增加0.63周；其中三线城市去化周期下降2.00周。

土地供应与成交

• 供应规划建筑面积：100大中城市供应规划建筑面积2086.09万平米，累计同比+24.31%，环比-6.45%。
• 挂牌均价：100大中城市挂牌均价2342元/平米，同比+3.81%，环比+18.40%。
• 成交总建面：100大中城市成交总建面1205.03万平米，累计同比+4.54%，环比-45.89%。
• 成交总价：100大中城市成交总价255.83亿元，累计同比+4.60%，环比-52.78%。
• 成交楼面价：100大中城市成交楼面价2183元/平米，同比-11.76%，环比+68.63%。
• 土地溢价率：100大中城市土地溢价率为25.7%，其中三线城市溢价率最高，达44.76%。

关键信息

政策动态

• 调控政策：统计局公布1-4月房地产开发投资和销售情况，全国房地产开发投资同比名义增长10.3%。一线城市新房价格同比降幅扩大，限价政策是主要原因。
• 人才政策：郑州发布人才公寓租金不高于同区域住房租金70%，租期不超过3年；西安推出人才安居政策，最高补贴100万元，公寓配租最大180平米。
• 流动性政策：福建三明要求户籍居民购买二套房以上满3年才能交易；宁波奉化、杭州湾新区要求新购住房满2年后方可转让。
• 政策分化：政策区域分化明显，核心一、二线城市严控投机，其他城市通过人才政策吸引刚需。

投资建议

• 行业集中度：当前行业融资能力正对集中度做新一轮筛选，未来行业将向规模+资金实力强盛的地产龙头靠拢。
• 板块机会：当前地产板块处于相对低估高溢价状态，随着外部环境不确定性逐步消化，板块或有阶段性机会。
• 推荐股票：建议关注万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、荣盛发展等；同时关注轻资产运营模式的光大嘉宝。

风险提示

• 政策风险：政策调控超预期。
• 市场风险：市场表现不及预期。

投资评级

• 行业评级：同步大市-A。
• 收益评级：
  • 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
  • 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数的变动幅度在-10%至10%之间；
  • 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
• 风险评级：
  • A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
  • B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

相关报告与联系方式

• 分析师：黄守宏（SAC执业证书编号：S1450511020024），联系方式：huangsh@essence.com.cn，021-35082092。
• 报告联系人：张春娥，联系方式：zhangce@essence.com.cn。
• 销售联系人：
  • 上海：葛娇妤（021-35082701）、朱贤（021-35082852）、许敏（021-35082953）等。
  • 北京：温鹏（010-83321350）、田星汉（010-83321362）等。
  • 深圳：胡珍（0755-82558073）、范洪群（0755-82558044）等。

行业表现与图表

• 图表目录：包含多个图表，涵盖换手率、收益率、风险溢价、一手房与二手房成交数据、可售库存与去化周期、土地供应与成交等。
• 数据来源：Wind资讯、安信证券研究中心。

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