20220915-国金证券-房地产行业研究_二线城市调控持续松绑_基本面有望结构改善_7页_965kb

房地产行业研究总结

核心内容

当前房地产行业正处于政策宽松阶段，尤其在二线城市，调控政策持续松绑，市场基本面有望逐步改善。分析师杜昊旻与王祎馨认为，优质房企的销售表现将引领行业复苏，政策持续性与市场信心是推动行业改善的关键因素。

主要观点

1. 二线城市政策松绑

• 青岛与济南等地继续优化限购政策，扩大非限购区域范围，降低购房门槛。
• 政策宽松已成“明牌”，未来二线城市将有更大范围的调控松绑。
• 二线城市市场销售和土地出让承压，政策支持是维持市场稳定的必要手段。

2. 市场表现与政策效果

• 1-7月全国商品房销售金额同比下降28.8%，1-8月百强房企销售金额同比下降47.6%。
• 高频数据显示，近一周（9月3日-9日）35城新房销售环比下降33.9%，同比减少40.2%。
• 二线城市新房销售环比下降44.8%，同比减少53.3%，市场表现明显弱于一线。
• 土地市场持续低温，1-8月全国300城土地成交面积同比下降46.9%，溢价率连续12个月低于10%，流拍率居高不下。

3. 优质房企表现

• 优质房企和稳健的央国企销售拐点已确立，单月销售有望持续转正。
• 项目以改善型产品为主，更受益于政策宽松。
• 行业基本面将出现结构性改善，优质龙头房企地位将进一步提升。

4. 投资建议

• 首选：积极布局重点城市核心板块、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 稳健选择：财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。

关键信息

估值与盈利预测

5. 风险提示

• 宽松政策对市场提振不佳：若政策效果不及预期，市场销售将持续低迷。
• 三四线城市恢复力度弱：缺乏棚改等刺激因素，成交量仍处于低位。
• 多家房企出现债务违约：债务违约可能加剧市场信心冲击，影响行业良性循环。

投资评级说明

公司投资评级

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%至5%。
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

特别声明

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