20220819-光大证券-对近期房地产宽松政策的点评_改善型购房支持进入_因城施策_的执行阶段_4页_416kb

报告摘要

行业研究总结：改善型购房支持进入“因城施策”执行阶段

核心内容

近期，改善型购房支持政策逐步进入“因城施策”的执行阶段，各地政府结合自身房地产市场运行情况，对二套房认定标准进行了不同程度的松动。政策调整的重点在于降低首付比例、优化贷款政策、调整公积金贷款额度，以及通过定向支持缓解特定群体（如老年家庭、多孩家庭）的购房压力。这些措施旨在释放合理购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点

改善型购房需求提升
随着“多孩政策”和“父母同住”政策的实施，居民改善型购房需求显著增加。然而，由于二套首付比例较高，部分家庭难以筹集足够资金，抑制了改善型购房的市场活力。
政策松绑逐步落地
自2022年年初以来，中央及地方政府陆续出台多项房地产宽松政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、发放购房和租房补贴等。其中，二套房认定标准的松动成为改善型购房支持的重要体现。
“认房又认贷”政策优化
多个城市开始对“认房又认贷”政策进行调整，允许已结清贷款的家庭在改善居住条件时享受首套房贷款政策，从而降低购房门槛，提升市场预期。
热点城市与低能级城市政策差异
高能级核心城市（如北京、上海）因改善型购房需求集中，政策调整较为谨慎，主要通过定向支持（如老年家庭、多孩家庭）释放需求。而三四线城市则因需求疲软，政策松绑更为积极，有助于市场筑底。
政策精细化趋势明显
房地产调控正逐步走向精细化，根据不同城市的发展阶段和需求特点，采取差异化的政策支持措施，以实现“因城施策”的目标。

关键信息

一、改善型购房政策松绑情况

郑州：2022年3月1日成为首个明确放松“认房又认贷”政策的城市，允许已结清贷款的家庭再次购房按首套房政策执行。
兰州、宜昌、无锡、镇江、廊坊、雅安、福州、黄冈：相继出台政策，对已结清贷款的家庭再次购房，执行首套房贷款政策。
银川、扬州、芜湖、烟台：部分城市降低二套房首付比例，最低为30%，部分城市甚至下调至20%。
北京：8月4日发布试点政策，对中心城区60岁及以上老年家庭定向放松二套认定标准，支持其购买140平方米以下住房。
政策导向：政策调整与人口结构变化趋势、积极生育支持措施相结合，体现出对合理住房需求的重视。

二、政策对房地产市场的影响

销售复苏：高能级核心城市房地产销售复苏迹象明显，而三四线城市仍需一定时间筑底。
资金压力缓解：政策优化有助于缓解房企资金压力，促进市场流动性改善。
市场预期提升：通过降低首付比例、利率调整等方式，提升居民购房意愿，改善市场预期。

三、投资建议

关注企业：建议重点关注万科A、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产等龙头企业。
政策路径清晰：中央及地方政府对房地产政策的支持路径日益明确，市场对房地产板块关注度提升。

风险提示

政策推进不及预期：房地产宽松政策的执行力度可能低于预期，影响市场复苏节奏。
市场需求疲软：部分城市仍面临需求不足的问题，可能导致政策效果不明显。

资料来源

各城市政府、住建部等相关政策文件及官方发布平台新闻
光大证券研究所统计

附：评级体系说明

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	无法给出明确投资评级