20220612-开源证券-房地产行业周报_上海一批次土拍稳健收官_因城施策持续推进_13页_1mb

房地产行业总结（2022年6月12日）

核心内容

2022年6月，房地产行业整体呈现政策松绑与市场逐步修复的态势。行业投资评级为“看好”，分析师认为政策累积效应将推动部分城市市场复苏，三季度或将成为市场拐点。尽管销售和土地市场仍面临较大压力，但政策支持和房企利润空间的改善为行业提供了较好的投资机会。

主要观点

• 政策端持续宽松：中央层面通过国常会和国务院的政策支持，强调稳增长和促进城镇化。地方层面多数城市下调首付比例，部分城市取消限购、降低公积金贷款额度及契税税率，以降低购房门槛，稳定市场预期。
• 销售端持续低迷：全国30大中城市新房成交面积同比和环比均下滑，累计同比跌幅达43%。二手房市场亦表现疲软，11城二手房成交面积同比跌幅为16%。
• 土地市场低位运行：全国100大中城市土地成交面积同比下降60%，溢价率维持低位。上海一批次土拍稳健收官，成交36块地，无流拍，国企拿地占比达79%，房企利润空间充足。
• 融资端显著收缩：国内信用债发行同比减少92%，海外债发行同比减少68%。融资环境依然严峻，但政策支持可能逐步改善行业资金状况。
• 板块表现弱于大市：本周房地产指数上涨0.17%，但相对沪深300指数表现较弱，部分个股表现分化，如广汇物流、中天金融涨幅靠前，而*ST绿景、空港股份等跌幅较大。

关键信息

政策端

• 中央政策：
  • 国务院批准《“十四五”新型城镇化实施方案》，强调以人为核心的新型城镇化。
  • 国常会要求尽快出台稳经济政策细则，推动稳外贸稳外资。
• 地方政策：
  • 河南：非限购区域首套首付比例降至20%。
  • 新疆：二手房公积金贷款首套首付比例降至20%。
  • 珠海：放松限购与限贷，非限购区首套首付降至20%。
  • 杭州、南京、武汉：提高公积金提取额度。
  • 呼和浩特：二套首付比例降至30%，首套房贷利率最低至4.25%。
  • 沈阳：举办“房交会”，购房给予契税补贴。
  • 长三角：试点公积金支付异地租赁费用。

销售端

• 新房成交：
  • 2022年第23周，30大中城市新房成交面积同比下降46%，累计同比下降43%。
  • 各线城市同比增速分别为-39%、-49%、-45%，三线城市表现最弱。
• 二手房成交：
  • 11城二手房成交面积同比跌幅为16%，累计同比跌幅为32%。
  • 北京、深圳等重点城市二手房成交仍低迷。

投资端

• 土地市场：
  • 全国100大中城市土地成交面积同比下降60%，溢价率维持在3.1%。
  • 上海一批次土拍共成交36块地，18块底价成交，无流拍，总价835亿元，平均溢价率3%。
  • 国企拿地占比79%，房企利润空间较足，住宅部分平均毛利率达28%。

融资端

• 信用债：第23周发行7.5亿元，同比减少92%，加权利率3.68%。
• 海外债：发行4.3亿美元，同比减少68%，加权利率9.31%。
• 整体融资：债券发行规模累计同比持续下降，融资环境依然严峻。

投资建议

分析师维持房地产行业“看好”评级，认为政策松绑已开始显现效果，市场复苏将以一二线城市为主导，总量恢复周期可能较长。板块投资已进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段，具备较好的投资机会。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。
3. 疫情散发影响消费者购房信心。

图表目录

• 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平
• 图2：30大中城市单周新房成交面积环比微降
• 图3：2022年第23周30大中城市成交面积同比环比下滑
• 图4：一线城市成交面积同比下滑环比提升
• 图5：二线城市成交面积同比环比下降
• 图6：三线城市成交面积同比环比下降
• 图7：低能级市场累计成交面积表现更差
• 图8：11城二手成交同比增速为负
• 图9：北京二手住宅成交套数同比下降
• 图10：深圳二手住宅成交套数同比下降
• 图11：100大中城市土地成交情况低迷
• 图12：土地成交溢价率保持低位
• 图13：国内信用债发行规模同比下滑
• 图14：海外债发行规模持续下降
• 图15：债券发行规模累计同比持续下降
• 图16：本周房地产指数上涨0.17%，板块表现弱于大市

数据来源

• Wind
• 各地政府官网
• 开源证券研究所