同策-2017-2018年上海市场年报-201712-130页_3mb

上海商品住宅市场趋势及策略总结

核心内容

本报告聚焦于2017-2018年“去杠杆”背景下，上海商品住宅市场的发展趋势及房企应对策略，从宏观、营销、投资、长期趋势及策略五个维度进行分析。

主要观点

宏观背景：杠杆结构调整

• 美国进入“去杠杆”周期：自2007年次贷危机后，美国实施“减税+加息”政策，标志着进入去杠杆阶段。
• 发达国家具备去杠杆基础：通过量化宽松政策，发达国家实际GDP增长稳定，失业率下降，为收紧货币周期奠定基础。
• 发展中国家被动“接招”：发展中国家如中国、印度经济增长较快，但增速放缓，面临“去杠杆”压力。
• 中国式“去杠杆”进程：通过居民部门加杠杆、企业部门去杠杆、政府部门降杠杆实现三部门杠杆转移。
• “明斯基时刻”风险：中国非金融企业杠杆率偏高，存在结构性金融风险，可能触及“明斯基时刻”。
• 居民部门加杠杆：居民部门通过消费性贷款和住房贷款推动经济增长，尤其是中西部和东北地区。
• 工业制造业恶化：由于房地产资金沉淀和“去杠杆”政策，工业制造业利润下降，需进一步加杠杆。
• 中美政策联动：美国减税+加息组合对全球经济产生压力，中国需应对政策调整，如货币政策趋紧。

上海房地产市场趋势

• 进入“慢周转”时代：上海房地产市场在多方调控下，销售节奏放缓，进入慢周转阶段。
• 调控蔓延至三四线城市：上海及周边三四线城市实施限购、限价、限售、限签等政策，控制市场风险。
• 土拍政策多样化：上海周边城市通过提高拿地门槛、增加竞拍条件等方式，降低市场热度。
• 居民杠杆下降：上海居民住房杠杆率大幅下降，但核心经济圈仍具“加杠杆”潜力。

环上海投资布局

• 环上海三四线城市投资价值高：随着上海调控政策的实施，周边三四线城市成为房企布局重点。
• 投资需结合企业特征：房企应根据自身资源和市场条件，选择合适的区域进行机会型投资。

长期趋势

• 房地产长效机制：上海房地产市场需建立长效机制，促进市场平稳健康发展。
• 增长动力转移：未来经济增长将更多依赖消费和投资结构的调整，房地产“去库存”成为关键。
• 潜在GDP增速下行：TFP下降和潜在GDP增速下滑是内生性问题，需通过居民加杠杆应对。
• 外部压力增大：美国“减税+加息”政策对全球经济施压，中国需应对。

策略建议

• 短期策略：优化资金结构，控制风险，提升运营效率，适应慢周转市场。
• 长期策略：加快转型，注重质量，拓展环上海城市布局，关注消费市场潜力。

关键信息

宏观经济

• 中国非金融企业杠杆率过高，存在结构性风险。
• 2017年前3季度，中国社会融资规模存量达171万亿元，超出名义GDP的2.89倍。
• 2016年，中国居民部门中长期消费性贷款增长显著，推动整体杠杆率上升。

上海市场

• 上海居民住房杠杆率下降明显，但核心经济圈仍具增长潜力。
• 上海及周边三四线城市实施“新四限”政策，调控力度加大。
• 土拍政策多样化，提高拿地门槛，降低溢价率，有助于市场降温。

投资布局

• 环上海三四线城市具备长期投资价值，房企需进行机会型布局。
• 企业部门需进行结构性调整，减少杠杆，提升效率。

政策影响

• 2017年中央经济工作会议强调供给侧结构性改革和防范金融风险。
• 2018年货币政策保持中性偏紧，以应对美国加息和国内去杠杆压力。
• 住房政策坚持完善长效机制，推动租购并举，支持住房租赁市场发展。

数据概览

各部门杠杆率

上海及周边城市土拍政策

上海居民住房杠杆率变化

全国商品住宅销售情况

结论

本报告指出，2017-2018年“去杠杆”背景下，上海房地产市场进入慢周转阶段，居民部门杠杆率下降，但核心经济圈仍具增长潜力。同时，政策调控范围扩大，覆盖至周边三四线城市，土拍政策多样化，进一步控制市场热度。房企需在短期优化资金结构，控制风险，长期则应关注环上海城市布局，适应市场趋势变化。