同策研究院-2017－2018年“去杠杆”背景下上海商品住宅市场趋势及策略-2017.12-130页-3mb

上海商品住宅市场趋势及策略总结

核心内容

本报告分析了2017-2018年“去杠杆”背景下，中国宏观经济及上海商品住宅市场的趋势与策略。报告从宏观、营销、投资、长期发展及房企策略五个维度展开，探讨了中国不同部门的杠杆调整、上海房地产市场进入“慢周转”时代、环上海城市布局策略、房地产市场长期发展方向以及房企应采取的短期与长期策略。

主要观点

宏观经济背景

• 美国进入“去杠杆”周期：2017年12月，美国通过“减税法案”并完成4次加息，标志着其进入“去杠杆”周期。
• 发达国家具备“去杠杆基础”：发达国家在“量化宽松”政策后，经济稳定增长，失业率下降，为收紧货币周期提供了基础。
• 发展中国家被动“接招”：发展中国家如中国、印度等，经济增速放缓，失业率上升，被迫应对发达国家的“去杠杆”影响。
• 中国面临“明斯基时刻”风险：中国非金融企业杠杆率过高，处于“明斯基周期”第三阶段初期，存在系统性金融风险。
• 居民部门“加杠杆”为增长动力：在“去杠杆”背景下，居民部门通过加杠杆维持经济增长，但存在“隐形加杠杆”趋势。
• TFP与潜在GDP增速双下行：中国全要素生产率（TFP）增速下降，潜在GDP增长也呈下滑趋势，经济处于改革阵痛期。
• 美国“减税+加息”组合：美国通过减税提升经济产能，同时加息吸引外资，这对全球包括中国在内的经济体产生影响。
• 中国货币环境趋紧：中美货币增速存在滞后性，中国M2增速低于合理区间，面临货币缺口。

上海房地产市场趋势

• 市场进入“慢周转”时代：受调控政策影响，上海房地产市场销售节奏放缓，市场进入慢周转阶段。
• 调控政策覆盖范围扩大：调控政策不仅限于一线和热点二线城市，也蔓延至上海周边的三四线城市。
• 土拍政策提升投资门槛：上海周边城市通过提高竞拍门槛和限制溢价率，控制土地市场热度，抑制房价上涨。
• “新四限”政策实施：包括限价、限售、限商、限签，调控力度加强，限制市场过热。
• 居民部门杠杆率下降：2017年上海居民杠杆率下降明显，但核心经济圈仍具“加杠杆”潜力。

关键信息

中国各部门杠杆率

• 政府杠杆率下降：2015年后政府债务增速放缓，杠杆率下降。
• 居民杠杆率下降：2017年全国居民部门杠杆率下降，但核心经济圈仍有增长空间。
• 企业部门杠杆率偏高：非金融企业杠杆率过高，是当前“明斯基时刻”风险的主要来源。

上海及周边城市调控政策

• 上海：
  • 实施“沪九条”等调控政策，限制高端楼盘价格。
  • 限价政策：2017年均价不超过2016年水平。
  • 限商政策：限制商业用地开发。
  • 限签政策：控制购房资格和交易频率。
• 周边三四线城市：
  • 土拍政策多样化，提升投资门槛。
  • 实施限价、限售、限商、限签等政策，控制市场过热。

上海房地产市场表现

• 销售趋势：2017年商品住宅销售额增长放缓，中西部及东北地区接力增长。
• 区域对比：
  • 长三角、珠三角、京津冀等经济圈销售表现较好。
  • 中西部及东北地区销售增长明显，但增速低于东部。
• 居民消费：居民部门消费对GDP增长贡献显著，成为主要增长动力。

环上海城市布局策略

• 投资价值长期看好：环上海三四线城市具备投资潜力，房企可进行机会型布局。
• 政策影响：政府调控政策推动房地产市场向理性化发展，房企需调整策略应对。

上海房地产市场长期发展趋势

• 长效机制影响：房地产长效机制的实施，推动市场平稳健康发展。
• 政策稳定性：保持调控政策持续性和稳定性，分清中央与地方事权，实行差别化调控。
• 金融风险防控：加强金融风险防控，促进金融与实体经济、房地产之间的良性循环。

对房企的建议

短期建议

• 调整营销策略：适应“慢周转”市场，优化产品结构，提高销售效率。
• 控制成本与杠杆：通过合理定价和成本控制，应对政策调控和市场变化。
• 关注区域差异：在环上海城市进行差异化布局，抓住投资机会。

长期建议

• 提升产品品质：满足居民消费升级需求，提升产品竞争力。
• 优化融资结构：减少对债务融资的依赖，提高资金使用效率。
• 关注政策导向：把握国家政策方向，提前布局，应对市场变化。

总结

本报告指出，在“去杠杆”背景下，中国面临经济增速放缓和金融风险上升的双重挑战，上海房地产市场进入“慢周转”阶段，政策调控加强，房企需调整策略，适应市场变化，实现可持续发展。