同策-2017-2018年_“去杠杆”背景下上海商品住宅市场趋势及策略-201712-130页_3mb

时止则止 时行则行 - 动静不失其时

核心内容概览

本报告分析了2017-2018年“去杠杆”背景下，上海商品住宅市场趋势及房企应对策略，涵盖了宏观经济、房地产市场、投资布局、未来发展趋势及房企建议等五个方面。

主要观点与关键信息

宏观：不同经济周期背景下的杠杆结构调整

• 美国进入“去杠杆”周期：自2007年次贷危机后，美国经历三轮量化宽松，2017年12月通过“减税法案”，标志着进入“去杠杆”周期。
• 发达国家具备“去杠杆”基础：全球量化宽松政策效果明显，美国、欧盟、日本等国家在次贷危机后实际GDP稳定增长，失业率下降，为货币紧缩提供基础。
• 发展中国家被动“接招”：中国和印度经济增速放缓，巴西、俄罗斯、南非虽有回升，但整体仍低于发达国家。中国居民部门杠杆率仍具有增长空间。
• “明斯基时刻”被提出：周小川在十九大期间指出，中国经济增长阶段存在金融风险积累，需警惕“明斯基时刻”的爆发。
• 企业部门杠杆率过高：非金融企业杠杆率偏高，融资依赖债务，存在结构性金融风险。
• 政府部门杠杆率下降：2015年后，中央实施新预算法，地方政府债务规模受限，杠杆率下降。
• 居民部门逐步加杠杆：居民部门杠杆率持续增长，尤其是房地产消费贷款，成为经济增长动力。
• 社会融资规模庞大：2017年前3季度社会融资规模存量达171万亿元，超出名义GDP总量的2.89倍。
• 核心影子银行融资规模放缓：影子银行融资增速下降，监管趋严。
• “明斯基周期”第三阶段初期：中国处于“明斯基周期”第三阶段（旁氏骗局阶段）初期，非金融企业杠杆风险最大。
• TFP与潜在GDP双下行：2013年后TFP增速下降，潜在GDP增速也呈下降趋势。
• 美国“减税+加息”组合：美国通过减税提升经济产能利用率，加息吸引资本流入，形成“去杠杆”组合。
• 中国货币环境趋紧：中美M2增速走势相关，中国滞后于美国，2017年M2增速低于合理区间，存在货币缺口。
• 中国面临两大困境：TFP和潜在GDP双下行，以及美国“减税+加息”组合对全球经济的影响。

营销：上海房地产市场营销趋势判断

• 全国市场特征：居民、政府、企业三部门共同作用，影响房地产市场。
• 上海商品住宅市场现状：居民杠杆大幅下降，核心三大经济圈仍具“加杠杆”潜力。
• 上海商品住宅市场未来趋势：进入“慢周转”时代，调控政策覆盖范围扩大。
• 调控蔓延至上海周边三四线城市：政府调控手段多样化，覆盖城市数量增加，政策更趋严格。
• 土拍政策提升投资门槛：上海周边城市通过审、竞、限等组合政策，提高房企拿地门槛，降低溢价率。
• 新“四限”政策：限价、限售、限商、限签，尤其是限价和限签对市场影响显著。

投资：环上海城市布局策略

• 环上海三四线城市投资价值长期看好：结合“去杠杆”政策，环上海城市具备投资潜力。
• 房企自身特征影响布局：房企需根据自身特点进行机会型布局，关注中西部及东北地区市场。

长期：上海房地产市场发展方向预测

• 房地产长效机制影响：未来上海房地产市场将面临更严格的调控政策，保持市场平稳健康发展。
• 居民部门“加杠杆”为主要增长动力：适度扩大内需，提升经济产能使用效率。
• “去杠杆”背景下经济增速放缓：短期内经济增速不可避免地放缓，需通过“加杠杆”应对。

策略：对房企的短期与长期建议

• 短期建议：优化融资结构，控制成本，提升资金使用效率，适应“慢周转”市场。
• 长期建议：加强品牌建设，关注中西部及东北地区市场，推进房地产与实体经济融合。

总结

• 宏观背景：美国进入“去杠杆”周期，中国面临TFP和潜在GDP双下行压力，同时受到美国“减税+加息”组合影响。
• 居民部门：杠杆率逐步上升，尤其是房地产消费贷款，成为经济增长动力。
• 企业部门：杠杆率偏高，需通过“去杠杆”政策进行调整，融资渠道收窄。
• 政府部门：杠杆率下降，调控政策覆盖范围扩大，土拍政策多样化。
• 上海房地产市场：进入“慢周转”时代，调控政策影响深远，需适应新的市场环境。
• 投资策略：关注环上海三四线城市，结合房企自身特征进行布局。
• 长期趋势：房地产市场需形成长效机制，居民部门“加杠杆”仍为重要手段。
• 房企策略：短期优化融资与成本控制，长期加强品牌与市场布局，实现可持续发展。