20220531-安信证券-天津土拍零距离（18_22）_首拍凉意明显_城投拿地占比大幅上升_7页_463kb

天津2022年首轮土拍总结

一、核心内容概述

2022年4月25日，天津完成了2022年首轮土拍，整体市场表现较为低迷，流拍率显著上升，成交溢价率维持低位。此次土拍在规则上有所放松，旨在缓解房企资金压力，但市场热度依然不足，反映出天津房地产市场面临的较大挑战。

二、主要观点

1. 土拍规则放松，缓解房企资金压力

• 预交保证金制度：允许房企预交保证金，减轻资金压力。津城核心区预申请保证金为1000万元，滨城和其他区域为500万元。
• 保证金退还机制：未竞得地块保证金可当场退还。
• 延长土地金支付周期：土地出让金支付周期延长至1年，分两期支付，30日内支付50%，剩余50%在1年内付清。
• 限价与竞拍规则：地块溢价率限制仍为15%，地价触顶后直接进入摇号环节。

2. 土拍凉意明显，过半地块流拍

• 推地数量与流拍情况：本轮共推出30宗地块，较去年第三轮增加，但远低于前两轮。流拍9宗，取消出让15宗，广义流拍率高达80.0%，较去年三轮显著上升。
• 成交情况：仅6宗地块成交，成交金额为43.5亿元，平均溢价率2.5%，低于去年二三轮，但仍略高于去年三轮平均水平。
• 区域分布：地块质量整体一般，主城区仅推出2宗，环城区域占比最高（60%），滨海新区推出3宗，远郊武清区推出7宗。
• 市场表现：各板块热度不高，仅滨海新区大港地块触顶摇号，其余多为底价成交或流拍。

3. 国、民企拿地意愿减弱，城投平台积极参与

• 国企拿地：全口径拿地金额19.0亿元，占比43.7%，较去年三轮有所下降。主流国企如金茂参与，但整体参与度不高。
• 民企拿地：全口径拿地金额7.3亿元，占比16.9%，明显低于去年三轮。以当地小型民企为主，未见主流民企参与。
• 城投平台：拿地金额占比达39.4%，较去年三轮大幅提升。天津城投、武清经开等平台积极参与，成为主要拿地力量。

三、关键信息

• 数据对比：天津广义流拍率在18城中最高，平均溢价率明显低于平均水平。
• 市场背景：天津楼市持续低迷，2022年以来商品房销售量价齐跌，影响房企拿地意愿。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。

四、图表目录

• 图1：天津2022年首轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：广义流拍率大幅上升，溢价率维持低位
• 图3：天津广义流拍率最高
• 图4：天津平均溢价率明显低于18城平均水平
• 图5：天津商品房销售量价齐跌（%）
• 图6：国、民企拿地意愿减弱，城投拿地占比提升

五、结论

天津2022年首轮土拍反映出房地产市场整体低迷，房企参与意愿下降，城投平台成为主要拿地力量。尽管政策有所放松，但市场反应冷淡，流拍率高企，显示天津房地产市场仍面临较大压力。未来需关注政策调控力度及市场回暖信号。