20131124-中国银河-房地产_行业周报-一线城市调控全面收紧_成交微弱下滑_16页_1mb

一线城市调控全面收紧，成交微弱下滑

核心内容

• 楼市成交：上周（11月16日至11月22日），33个城市楼市成交量为4.7万套，环比下降3.8%，同比下降9%。虽然成交仍保持一定水平，但难有进一步提升，整体处于小周期末端。
• 库存水平：十大城市楼市成交与供应比为59.9%，可售存货为73.6万套，静态去化周期为8.8个月，库存水平保持稳定。
• 区域表现：长三角、中部、西部地区成交量分别环比下降4.1%、14.8%、2.8%；环渤海、珠三角区域成交量同比增长5.2%和2.1%。除西部地区外，其余区域成交量均高于2012年均值。
• 房价走势：前10月份70个大中城市房价除温州外全部继续上涨，其中一线城市涨幅最大，全球豪宅价格同比上升6.6%，北京涨幅最高，达7.9%。

主要观点

• 调控政策收紧：一线城市房地产调控全面收紧，广州发布“穗六条”政策，加快中低价位住房供应，控制高端住房供应，并对预售价格进行指导。一线城市首套房利率优惠基本消失，二套房利率上浮10%-20%，银行惜贷、停贷现象明显。
• 土地政策变化：深圳推出首个“农地入市”试验田，珠海计划推出两宗住宅用地，起拍价和面积刷新纪录。同时，北京、广东等地探索存量土地开发，如三旧改造、企事业单位自有土地入市等。
• 地产股表现：上周地产板块涨幅0.5%，弱于沪深300指数的2.0%。从年初至今，地产行业指数累计下跌8.9%，而沪深300指数下跌5%。地产股整体表现弱于大盘。
• 投资建议：在长效机制未完全落实前，房地产板块投资机会不明显。但部分企业可能受益于土地供给政策变化，如华夏幸福，因其产业地产模式与政策方向一致，被推荐为“推荐”评级。建议关注万科、招商地产、华侨城等企业。

关键信息

• 政策影响：一线城市调控政策全面收紧，影响市场供需和价格走势。
• 市场趋势：尽管成交仍保持一定水平，但难以进一步提升，楼市处于调整期。
• 土地供应：城市存量土地开发成为重要手段，尤其在北上广深。
• 股价表现：地产股整体表现弱于大盘，部分企业如华夏幸福、华侨城、招商地产等表现相对较弱。
• 投资组合：银河地产模拟组合维持不变，包括保利地产（20%）、万科A（20%）、华夏幸福（15%）、阳光股份（15%）、荣盛发展（15%）、金科股份（15%）。

投资机会分析

• 政策导向：长效机制推动扩大供给和提高持有成本，一线城市土地供给增加主要依赖存量土地开发。
• 企业受益：华夏幸福因其园区+住宅模式，被推荐为“推荐”评级；万科、招商地产、华侨城等企业也值得关注。

分析师信息

• 赵强：房地产行业首席分析师，执业证书编号S0130512050002
• 潘玮：房地产行业分析师，执业证书编号S0130511070002
• 侯丽科：房地产行业分析师，执业证书编号S0130513050001

历史报告参考

• 楼市回暖：6月30日至7月6日，楼市回暖，政策反压。
• 政策松动：10月23日，政策松动时机出现，建议超配地产股。
• 精选个股：12月19日，建议从板块配置转向精选个股。
• 政策不确定性：2月3日，楼市从复苏走向繁荣，政策不确定性增加。
• 调控升级：2月20日，“国五条”细则调控升级，地产股进入中期调整。
• 投资评级提升：3月31日，各地楼市细则略显宽松，投资评级提升至推荐。
• 风险提示：6月23日，警惕系统性风险，板块防御为主。

联系信息

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