20131201-中国银河-房地产_周报-调控继续收紧_期待估值修复行情_16页_2mb

房地产调控继续收紧，期待估值修复行情

核心内容

行业动态

• 主要城市纷纷出台政策提高限购门槛，以抑制房价上涨。
• 北京、南京等城市发布房地产调控政策，提高二套房首付比例和延长购房者的纳税或社保认定年限。
• 深圳推出“新土改”举措，首宗“农地”挂牌出让，收益分成比例为3:7。
• 住建部约谈房价涨幅居前城市，要求其向公众做交代，表明调控政策进一步收紧。

上周楼市概况

• 33个城市楼市成交量为4.7万套，环比下降0.3%，同比下降16.6%。
• 成交批售比约为68.9%，库存水平保持稳定。
• 长三角地区成交量环比增长25.9%，中部地区增长2.2%；环渤海、珠三角和西部区域成交量同比分别下降14.7%、8.3%和2%。
• 与2012年均值相比，五大区域成交量均高于2012年均值，西部地区除外。

股价表现

• 上周地产板块涨幅为1.0%，弱于沪深300指数1.7%的涨幅。
• 从年初以来，房地产行业指数累计下跌8.0%，同期沪深300指数下跌3.3%，地产板块表现弱于大盘。

主要观点

调控政策影响

• 地方政府出台调控政策主要是为完成年度房价调控目标，对房价上涨预期进行管理。
• 一线城市房价涨幅超过20%，促使地方政府采取措施。
• 预计明年房地产市场景气度下行时，此类政策将出现预调和微调。

估值修复预期

• 龙头房企估值再创新低，市场对房价下跌和长效机制的预期已充分反映。
• 机构投资者对地产板块的悲观情绪浓厚，但随着增发、重组等外生变量的刺激，板块有望迎来阶段性的估值修复。

投资主线建议

1. 产业地产运营：如华夏幸福，实现产城融合，推进新型城镇化。
2. 一线龙头房企：如万科、招商地产、金地集团，估值处于超跌区间，管理逐步改善。
3. 全国化扩张的闽系地产：如阳光城和泰禾集团，扩张势头强劲，区域抗跌能力较强。

关键信息

• 政策收紧：11个城市发布进一步收紧房地产调控政策，包括北京、上海、广州、深圳、南京、郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙。
• 楼市成交：33城市楼市成交4.7万套，环比下降0.3%，但年初至今累计网签量仍同比增长12.3%。
• 股价表现：地产板块涨幅弱于大盘，A股地产股中仅36只上涨，阳光城、银亿股份等表现较差。
• 银河地产模拟组合：模拟组合绝对收益0.5%，相对行业和沪深300指数均表现不佳，但维持组合不变，包含保利地产、万科A、华夏幸福等。

投资建议

• 谨慎推荐：房地产板块整体表现弱于大盘，但存在估值修复机会。
• 精选个股：
  • 产业地产运营：华夏幸福
  • 一线龙头房企：万科、招商地产、金地集团
  • 全国化扩张的闽系地产：阳光城、泰禾集团

分析师信息

• 赵强：房地产行业首席分析师，执业证书编号S0130512050002
• 潘玮：房地产行业分析师，执业证书编号S0130511070002
• 侯丽科：房地产行业分析师，执业证书编号S0130513050001

评级标准

• 推荐：行业指数或公司股价表现超越市场平均20%以上。
• 谨慎推荐：行业指数或公司股价表现超越市场平均10%-20%。
• 中性：行业指数或公司股价与市场平均相当。
• 回避：行业指数或公司股价表现低于市场平均10%以上。

历史报告参考

• 楼市回暖：6月30日至7月6日，政策反压一行业周报。
• 政策松动：10月23日，四季度观点建议超配地产股。
• 精选个股：12月19日，从板块配置转向精选个股。
• 政策不确定性：2月3日，楼市从复苏走向繁荣，政策不确定性增加。
• 调控升级：2月20日，“国五条”细则调控升级，地产股进入中期调整。
• 投资评级提升：3月31日，各地楼市细则略显宽松，提升投资评级至推荐。
• 防御为主：6月23日，警惕系统性风险，板块防御为主。

模拟组合表现

• 上周模拟组合收益为0.5%，低于行业指数和沪深300指数。
• 从年初至今，模拟组合累计收益为-16.2%，相对行业和沪深300指数的超额收益分别为-8.2%和-12.9%。
• 模拟组合保持不变，包含保利地产、万科A、华夏幸福、阳光股份、荣盛发展、金科股份。

市场分析

• 区域分化：长三角和中部地区成交量环比上升，而环渤海、珠三角和西部地区成交量同比下滑。
• 政策影响：调控政策对楼市成交量产生明显影响，部分城市成交量下降显著。
• 投资者情绪：机构投资者对地产板块普遍持悲观态度，但估值修复预期增强。

总结

• 房地产调控政策持续收紧，主要城市提高限购门槛，以控制房价上涨。
• 楼市成交量整体下降，但年初至今累计仍保持增长。
• 地产板块股价表现弱于大盘，估值处于低位，存在修复机会。
• 投资建议聚焦于龙头房企、产业地产和全国化扩张的公司，以把握市场机会。