20180905-申万宏源-为何一线房租大涨对CPI影响微弱__5页_691kb

文档总结

核心内容

本报告分析了2018年7月一线城市房租上涨对CPI（消费者物价指数）的影响。尽管一线城市房租显著上涨，但其对CPI的边际拉动作用有限，仅为0.012个百分点。若采用类似美国的统计方法，即以市场租金计算所有住房成本，则边际拉动CPI约为0.03个百分点。报告指出，房租上涨并未显著反映在CPI中，主要原因是统计方法和权重差异。

主要观点

• 房租上涨与CPI关系不直接：一线城市房租上涨明显，但CPI反映的居住成本涨幅较小，说明房租上涨对CPI的传导存在滞后或统计口径差异。
• 统计范围与计算方式影响结果：居住CPI包括租房、自有住房、建房及装修材料、水电燃料等四项，而房租上涨主要体现在租房部分，自有住房CPI受贷款利率和物业费影响更大。
• 权重差异是关键因素：美国居住类CPI权重较高（约40%），而中国仅为约20%，导致房租上涨对整体CPI影响较小。
• 未来关注点：报告建议关注明年一季度房租变化，特别是3月作为租房旺季，以及房租上涨可能引发的劳动力成本上升。

关键信息

一线城市房租与房价变化

• 2017年开始，一线城市二手住宅价格同比增速持续回落，而房租同比明显回升。
• 2018年7月，北京、广州、深圳、上海的平均住宅租金同比增速分别为22%、16%、22%、30%。
• 一线城市居住CPI同比分别为3.3%、0.2%、1.5%、4%，均值为2.3%，较6月扩大0.4个百分点。

居住成本在CPI中的权重

• 一线城市居住成本占CPI比重约为3%。
• 一线城市居民消费支出占全国比重约15%，而居住类CPI权重约20%。

居住CPI构成与影响因素

• 居住CPI包括租房、自有住房、建房及装修材料、水电及燃料。
• 自有住房CPI主要受房屋贷款利率和物业费影响，波动性小于实际租金。

与美国CPI统计方法的对比

• 美国采用“Owners' equivalent rent”来衡量自有住房成本，而中国未采用该方法。
• 美国居住类CPI权重约为40%（2011-2012年），中国仅为约20%（2016年）。

假设性分析

• 若采用市场租金计算所有住房成本，则一线城市7月居住成本上涨对CPI的边际拉动约为0.03个百分点。
• 这一方法更真实反映居民居住成本，但目前中国尚未采用。

图表说明

• 图1-4：展示北京、上海、广州、深圳的住宅平均租金同比与二手房住宅价格同比变化。
• 图5：反映自有住房CPI与中长期贷款利率同比关系。
• 图6：显示服务CPI与租赁房房租CPI之间具有较高相关性。

投资建议与关注点

• 短期关注：明年一季度（特别是3月）是租房旺季，需关注房租变化对CPI的潜在影响。
• 长期关注：房租上涨可能引发劳动力成本上升，进而对整体经济产生影响。
• 数据参考：服务CPI与租赁房房租CPI之间存在较高相关性，可作为预测工具。

信息披露与合规声明

• 本报告由申万宏源证券有限公司发布，分析师具备证券投资咨询执业资格。
• 报告内容基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 报告仅供客户参考，不构成投资建议，客户需自行承担投资风险。
• 未经授权，不得复制、转载或分发本报告内容。