20160329-首创证券-房地产行业周报_营改增平移改善_一线调控如期收紧_22页_2mb

房地产行业周报总结 (2016年03月21日-03月27日)

核心内容

本报告分析了2016年3月21日至27日期间中国房地产行业市场动态、行业热点、板块表现及投资建议，重点聚焦于商品房成交、库存去化、土地市场以及政策变化对行业的影响。

主要观点

• 商品房成交：重点城市商品房成交面积同比增长显著，单周成交规模创15年以来新高，其中一线城市和二线城市表现尤为突出。
• 库存去化：重点城市库存水平触底回升，但一线城市去化周期有所下降，二三线城市则略有上升。
• 土地市场：土地成交金额大幅增长，但一线城市土地供应量仍处于历史低位，而二线城市土地市场活跃，成为投资回升的主要推动力。
• 政策影响：营改增政策落地，对房地产企业税负改善显著，尤其对商业地产和传统开发商有利。同时，一线城市调控趋严，政策预期收紧，抑制投机行为。
• 市场走势：房地产板块上周微涨1.74%，在wind67个二级行业中排名靠后，但整体表现优于沪深300指数。

关键信息

1. 商品房成交

• 全国：重点覆盖的31个大中城市商品房成交面积合计866.71万平米，同比增长77.04%，环比增长9.32%，创15年以来新高。
• 一线城市：合计成交191.48万平米，同比增长64.95%，环比增长22.79%。北京、上海表现强劲，广州、深圳则由负转正。
• 二线城市：合计成交451.94万平米，同比增长109.11%，环比增长8.35%，创历史新高。南京、苏州、大连涨幅显著。
• 三线城市：合计成交223.30万平米，同比增长41.93%，环比增长1.61%。石家庄、韶关、包头表现突出。

2. 库存去化

• 全国：重点覆盖的14个城市商品房待售面积合计15663.21万平米，同比减少7.47%，环比微增0.11%，去化周期增加0.06周至52.90。
• 一线城市：待售面积5585.45万平米，同比减少6.30%，环比减少0.58%，去化周期下降0.27周至45.18。
• 二三线城市：待售面积10077.76万平米，同比减少8.10%，环比增加0.49%，去化周期增加0.29周至58.44。

3. 土地市场

• 全国：40个大中城市土地成交总价257.84亿元，同比增长159.05%，环比增长79.16%。年初至今周均成交270.80亿元，低于去年平均水平2.53个百分点。
• 一线城市：土地成交金额16.08亿元，同比减少19.36%。供应量创历史最低，一季度供应量同比减少45.8%。
• 二线城市：土地成交金额240.51亿元，同比增长93.50%，环比增长112.21%，成为拉动投资回升的主力。
• 三线城市：土地成交金额1.25亿元，同比减少87.08%，环比减少95.39%。

4. 行业热点

• 上海新政：出台史上最严楼市调控政策，包括首付比例、限购政策、土地供应等，旨在抑制过热市场和投机行为。
• 深圳新政：非深户购房社保年限由1年改为3年，限购一套房，以控制房价上涨。
• 营改增细则：不动产纳入抵扣，对开发商税负改善约2%。二手房交易政策平移，个人税负小幅下降。
• 农村“两权”抵押贷款试点：政策明确，旨在推动农村金融发展，支持农业和农民住房。
• 一线城市去杠杆：监管层摸底投机资金，打击场外配资，规范市场。

5. 板块表现

• 整体市场：上证综指上涨0.82%，深成指上涨2.10%，房地产板块上涨1.74%，领先沪深300指数0.92个百分点。
• 热点个股：浙江广厦、合肥城建、财信发展等个股涨幅显著，部分受益于政策利好及业绩预增。

投资建议

• 受益标的：房地产营改增政策对一线土地成本占比较高的传统开发商有利，同时对商业地产销售和去化有积极影响。
• 区域关注：在一线城市调控收紧背景下，周边二三线城市有望承接外溢需求和资金，建议关注长三角、珠三角、京津冀周边核心城市的二线开发商。
• 推荐公司：如华发股份、南京高科、华夏幸福等，具备发展潜力和政策支持。
• 政策环境：营改增带来的减税预期积极，为商业地产发展创造良好环境。

评级说明

• 股票评级：基于6个月内相对沪深300指数的涨幅分为买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：分为看好、中性、看淡，分别对应行业表现超越、持平、弱于市场。

总结

整体来看，2016年3月房地产市场在政策调控和营改增影响下，成交量显著提升，库存去化触底回升，土地市场活跃度有所改善。政策层面，一线调控趋严，而二三线城市成为需求外溢的承接者。投资建议关注政策受益的二线开发商及商业地产，同时注意市场分化和政策风险。