房地产行业一周回顾与展望（2013.11.16-2013.11.22）总结
核心内容概述
本周房地产市场整体表现疲软，新房和二手房成交均出现环比下降，土地市场也维持平淡。政策调控在部分二线城市跟进，但市场成交仍难有起色。房地产板块表现弱于大盘，但部分个股表现优于行业整体。同时，房地产税立法和不动产统一登记制度的推进对板块估值形成压力。
主要观点与关键信息
1. 市场变化
- 新房成交：全国新房成交5.2万套，环比下降0.8%。其中，二线城市成交下降5.6%，降幅扩大；一线城市成交略有回升，但整体表现仍偏弱。
- 二手房成交：全国二手房成交1.1万套，环比下降3.7%。北京和深圳表现较差，二手房成交持续下滑。
- 土地市场：全国住宅用地成交金额300.6亿元，成交面积859万方，均价上升。一线城市土地供给仍处低位，二线城市土地市场持续平淡，溢价率下行。
2. 板块及公司表现
- 地产板块：申万地产指数上涨0.47%，但整体跑输沪深300指数（2.01%）。
- 个股表现：龙头房企如万科、保利、招商等下跌，仅金地上涨。部分个股如格力地产、深振业A、中华企业等因国企改革预期表现较好。
3. 政策动态
- 武汉调控：出台“汉六条”政策，限购升级、加大土地供给、提高二套房首付比例等，符合预期。
- 房地产税推进：不动产统一登记制度加速，配合房地产税立法，对板块估值形成压力。
- 一线城市政策：一线城市已出台调控政策，部分二线城市开始跟进，政策目标为完成全年房价调控任务。
4. 市场展望
- 成交预期：受信贷紧缩和政策抑制需求影响，短期成交难有起色。
- 流动性：流动性偏紧状况未改善，可能进一步抑制市场活跃度。
- 国企改革：短期关注国企改革主线，如格力地产、华发股份等。
- 销售超预期公司：建议关注销售表现超预期的公司，如万科A、阳光城、荣盛发展等。
重点城市市场表现
1.1 新房市场
| 城市 |
上周成交（套） |
上上周成交（套） |
环比变化（%） |
年初至今成交（套） |
累计同比（%） |
| 北京 |
1,897 |
1,423 |
+33.3 |
104,869 |
+4.4 |
| 上海 |
3,395 |
3,648 |
-6.9 |
147,278 |
+31.5 |
| 广州 |
2,148 |
2,060 |
+4.3 |
83,588 |
+7.8 |
| 深圳 |
705 |
978 |
-27.9 |
43,540 |
+30.0 |
| 杭州 |
1,307 |
1,235 |
+5.8 |
64,272 |
+3.9 |
| 武汉 |
3,631 |
3,964 |
-8.4 |
142,631 |
+24.8 |
| 成都 |
2,531 |
2,100 |
+20.5 |
102,426 |
+23.0 |
1.2 二手房市场
| 城市 |
上周成交（套） |
上上周成交（套） |
环比变化（%） |
年初至今成交（套） |
累计同比（%） |
| 北京 |
2,508 |
2,704 |
-7.2 |
148,489 |
+24.6 |
| 深圳 |
1,415 |
1,450 |
-2.4 |
79,363 |
+66.9 |
| 南京 |
1,678 |
1,680 |
-0.1 |
88,697 |
+84.0 |
| 苏州 |
739 |
751 |
-1.6 |
36,473 |
+107.5 |
1.3 土地市场
| 城市 |
成交金额（亿元） |
成交面积（万方） |
楼面价（元/平） |
溢价率（%） |
| 北京 |
1,098 |
1,167 |
9,409 |
35.7 |
| 上海 |
861 |
1,402 |
6,141 |
53.3 |
| 广州 |
226 |
309 |
7,332 |
28.3 |
| 杭州 |
929 |
1,278 |
7,268 |
30.6 |
| 南京 |
652 |
844 |
7,728 |
31.9 |
| 苏州 |
425 |
959 |
4,430 |
35.4 |
股票表现与估值
3.1 A股公司盈利预测与估值
| 股票代码 |
公司名称 |
市值（亿元） |
股价（元） |
EPS（元） |
PE（x） |
P/S（x） |
投资评级 |
| 000002.SZ |
万科A |
981 |
8.70 |
1.14 |
7.6 |
0.56 |
买入 |
| 600048.SH |
保利地产 |
631 |
8.84 |
1.18 |
7.5 |
0.51 |
增持 |
| 600383.SH |
金地集团 |
271 |
6.05 |
0.76 |
8.0 |
0.64 |
增持 |
| 000024.SZ |
招商地产 |
367 |
21.82 |
1.93 |
11.3 |
0.80 |
增持 |
| 600340.SH |
华夏幸福 |
268 |
20.23 |
1.35 |
15.0 |
1.07 |
增持 |
| 000656.SZ |
金科股份 |
106 |
9.17 |
1.10 |
8.3 |
0.48 |
增持 |
| 000671.SZ |
阳光城 |
105 |
10.30 |
0.55 |
18.8 |
0.70 |
增持 |
| 000540.SZ |
中天城投 |
81 |
6.31 |
0.34 |
18.5 |
0.56 |
买入 |
| 002305.SZ |
南国置业 |
79 |
8.20 |
0.46 |
17.7 |
1.76 |
买入 |
未来关注点
- 政策调控：二线城市可能继续跟进调控政策，抑制短期需求，提高土地供给。
- 房地产税立法：房地产税立法进展可能对板块估值形成持续压力。
- 国企改革：具有国企改革预期的公司值得关注，如格力地产、华发股份等。
- 销售超预期公司：关注销售表现超预期的公司，如万科A、阳光城等。
分析师信息
增持建议
- 短期主线：关注销售超预期公司和具有国企改革预期的公司。
- 中长期展望：政策影响中性，需关注房地产税推进及土地供给变化。
- 投资评级：维持“增持”评级，等待流动性改善。
