20170220-东兴证券-房地产行业周报_再融资全面收紧_警惕调控政策加码_13页_1mb

房地产行业周报总结（2017年02月20日）

核心内容概述

2017年2月房地产行业整体呈现调控收紧与融资趋严的态势。房地产指数（中信）上周下跌0.79%，与沪深300指数相差1.02个百分点，反映出地产股与大盘走势悖离。148家地产股中，41家上涨，81家下跌，25家停牌或持平。部分房企如荣盛发展、上实发展等表现突出，而万好万家、中体产业等则跌幅较大。整体来看，融资环境的收紧以及销售政策的调控，使得房企面临更大的资金压力，预计行业分化将加剧，大中型房企和现金流管理能力强的房企可能更具优势。

主要观点

• 融资收紧：2017年年初，房地产行业调控政策持续加码，包括私募4号文、住房贷款利率调升及央行窗口指导等。同时，再融资政策全面收紧，房企外部资金流入难度加大，融资环境日益严峻。
• 行业分化加剧：随着融资难度增加，市场预期未来房地产行业将出现分化，大中型房企及具备良好现金流管理能力的小型房企有望受益。
• 投资策略：2017年投资建议围绕“成长预期”、“预期差”和“业绩牛”三大思路展开，重点推荐包括荣盛发展、首开股份、阳光城、金地集团等在内的企业。

关键信息

上周市场表现

• 涨幅前列：渝开发（+12.40%）、廊坊发展（+6.81%）、绵世股份（+6.65%）、顺发恒业（+6.00%）、荣盛发展（+4.19%）。
• 跌幅前列：万好万家（-14.80%）、中体产业（-8.10%）、运盛医疗（-7.58%）、ST宏盛（-6.60%）、中润资源（-5.68%）。
• 投资组合收益：东兴房地产投资组合上周累计绝对收益为2.19%，相对房地产指数（中信）高出2.97%。主要受益于上实发展和荣盛发展涨幅较大。

销售与土地市场动态

• 春节效应消退：一、三线城市销售表现亮眼，但三月高基数效应可能导致同比数据收窄。
• 土地市场活跃：前一周土地市场火热，环比增长近660%，累计同比由负转正。
• 重点城市表现：福州环比上涨110.86%，上海98.79%，深圳73.44%；北京、南昌、青岛则表现较弱，环比分别下跌21.00%、19.01%、44.08%。

行业与政策动态

• 融资降温：2016年全国地产开发贷出现4.9%的负增长，表外理财输血房地产的“通道”受限，融资成本上升。
• 调控政策加码：部分热点城市进一步收紧楼市政策，首套房贷利率下限提高至9折，部分城市对土地出让实施新规，如“报价至上限后拼自持面积”。
• 土地市场数据：2016年全国土地出让面积同比下降5.9%，合同成交价款同比增长19.3%，房地产用地同比下降10.3%。

企业动态

• 嘉凯城与恒大：恒大将52.78%嘉凯城股份转让给凯隆置业，以解决同业竞争问题。
• 中海中信整合：中信泰富通过收购与土拍整合，专注商业地产发展。
• 首开股份增持：首开集团增持100万股，持股比例增至45.97%。
• 保利与中航交易：保利完成对中航地产的收购，交易对价20.29亿元，推动业务转型。
• 万科与金地表现：万科上海区域销售突破1200亿元，金地集团2016年销售增长63.20%，并加大拿地力度。

下周投资建议

• 投资组合变化：阳光城（20%）、金地集团（20%）、首开股份（20%）和华业资本（40%）被重点推荐。
• 2017年2月组合：荣盛发展（20%）、新城控股（20%）、阳光城（20%）和上实发展（40%）为推荐组合。

风险提示

• 政策风险：部分区域调控政策可能进一步收紧，货币政策紧缩力度可能加码。
• 市场风险：融资环境持续收紧可能加剧行业分化，部分房企面临资金压力。

行业评级体系

• 公司投资评级：根据6个月内相对沪深300指数的表现，分为“强烈推荐”、“推荐”、“中性”和“回避”。
• 行业投资评级：分为“看好”、“中性”和“看淡”，基于行业指数相对沪深300的表现。

分析师信息

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，具备丰富的行业研究经验，曾多次获得分析师奖项。
• 梁小翠：博士，东兴证券房地产行业研究员，关注房地产行业转型与金融方向。

总结

2017年2月房地产行业在政策调控与融资收紧的双重压力下，市场表现分化加剧。投资者需关注大中型房企及现金流管理能力较强的公司，同时警惕政策加码带来的风险。整体行业仍具备一定的投资机会，但需谨慎应对市场变化。