20180806-广发证券-房地产行业跟踪_流动性改善方向确定_小周期底部信号增强_17页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业近期呈现出流动性改善和小周期底部信号增强的趋势。政策层面，中央政治局会议强调了“稳健的货币政策”和“因城施策”，旨在促进供求平衡，合理引导市场预期。地方层面，深圳出台了限售政策，对新购商品住房及商务公寓进行限制，同时乌鲁木齐和铜仁提高了公积金贷款额度。

主要观点

• 政策调控延续：调控思路基本延续两会以来的定调，继续坚持因城施策，但更加强调供给端的政策调节空间。
• 流动性改善：国常会前后，政策对货币和信贷环境的预期有所改善，有助于缓解行业信贷成本压力。
• 行业基本面：18年2季度以来，土地市场流拍率显著提高，地方政府对行业投资的依赖度进一步提升。
• 市场表现：7月重点城市商品房成交同比上涨16.4%，其中三四线城市涨幅最大，达到31.6%。行业整体去化周期继续下行，小周期底部信号增强。
• 估值底部：地产板块估值处于绝对底部区域，市场悲观预期已充分反应，流动性改善对龙头估值底部抬升有支撑作用。
• 投资建议：推荐低估值的一二线龙头房企，包括万科A、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等A股公司，以及碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等H股公司，同时关注光大嘉宝和中国国贸等子领域。

关键信息

一、政策情况

• 中央政策：坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强去杠杆，促进供求平衡。
• 地方政策：
  • 深圳：暂停企业购房，居民新购商品住房限售3年，商务公寓只租不售。
  • 乌鲁木齐和铜仁：提高个人公积金贷款额度。

二、成交情况

• 上周成交：
  • 39个城市商品房成交面积581.69万方，环比上升6.6%，同比上升27.6%。
  • 一线城市成交面积100.88万方，环比上升16.5%，同比上升23.3%。
  • 二线城市成交面积278.85万方，环比上升1.5%，同比上升17.2%。
  • 三四线城市成交面积201.95万方，环比上升9.6%，同比上升48.4%。
• 月度成交：
  • 7月39城新房成交同比上升16.4%，较6月增速扩大16.1个百分点。
  • 一线城市同比上升18.4%，二线城市同比上升6.9%，三四线同比上升31.6%。
  • 全年累计成交面积同比下降8.5%，降幅较2017年收窄13.5个百分点。

三、推盘及库存情况

• 推盘量：
  • 上周14城市商品房推盘量226.53万方，环比下降40.2%，同比上升15.2%。
  • 7月全国14城推盘同比上涨42.1%。
  • 全年累计推盘面积同比由负转正，上升12.8%。
• 库存及去化周期：
  • 上周14城市商品房库存总量环比微降0.4%，去化周期下行至14.47个月。
  • 12城市商品住宅去化周期降至7.54个月。

四、土地市场情况

• 土地供应与成交：
  • 2018年第30周，土地供应面积2724.8万方，环比下降5.7%，同比上升76.3%。
  • 土地成交面积1966.6万方，环比上升7.5%，同比上升12.9%。
• 土地出让金：
  • 第30周土地成交出让金698.4亿元，环比上升42.9%，同比上升24.9%。
• 溢价率：
  • 全类型土地成交溢价率16.1%，环比下降0.5个百分点。
  • 一线、二线、三线土地溢价率分别为6.4%、14.5%和20.5%。

五、投资观点

• 行业前景：地产小周期底部信号增强，三四线城市热度回落，一二线去化率跌破1。
• 估值优势：板块估值处于历史底部，市场悲观预期充分反应，流动性改善将支撑龙头估值。
• 业绩弹性：集中度提升带来业绩弹性，龙头公司具备确定性投资价值。

六、重点公司推荐

• A股龙头：
  • 一线：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股
  • 二线：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展
• H股龙头：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富
• 子领域：光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

联系信息

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，S0260513090001，电话：021-60750620，邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：联席首席分析师，S0260514080003，电话：010-59136622，邮箱：guoz@gf.com.cn
  • 李飞：资深分析师，S0260517080001，电话：021-60750620，邮箱：gflifei@gf.com.cn
  • 邢莘：助理分析师，电话：021-60750620，邮箱：xingshen@gf.com.cn

图表索引

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：39城新房周均及单周成交面积
• 图3：39城市分线城市新房周成交环比增速
• 图4：39城新房月度成交同环比
• 图5：39城分线城市新房月度成交同比
• 图6：39城新房成交整体年趋势
• 图7：39城新房成交分线城市年趋势
• 图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图9：13城二手房周均及单周成交面积
• 图10：13城分线城市二手房周成交环比增速
• 图11：13城二手房成交月度同环比
• 图12：13城分线城市二手房成交月趋势
• 图13：13城市二手房成交整体年趋势
• 图14：13城市分线二手房成交年趋势
• 图15：14城市商品房周度推盘
• 图16：14城市商品房月度推盘
• 图17：14城市商品房推盘年同比趋势
• 图18：14城市商品房月度批售比
• 图19：14城市及分线城市商品房库存指数
• 图20：14城市商品房周度库存及去化周期
• 图21：12城市住宅周度库存及去化周期
• 图22：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图23：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图24：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图25：全国100大中城市土地出让金年趋势
• 图26：全国100大中城市土地出让金分线城市年趋势
• 图27：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图28：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图29：重点覆盖地产公司股价周变动幅度

相关研究

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• 房地产行业:房地产板块历次估值底部的对比分析（2018-07-31）
• 房地产行业:土地降温利好竞争格局改善,但加剧地方财政压力（2018-07-30）

表格索引

• 表1：39城市商品房成交面积汇总
• 表2：13城市二手房成交面积汇总
• 表3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况
• 表4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况
• 表5：重点覆盖公司公告和新闻
• 表6：房企每周拿地汇总
• 表7：房企每周融资汇总