房地产行业：流动性改善方向确定，小周期底部信号增强-20180806-广发证券-17页-1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业近期呈现流动性改善和小周期底部信号增强的趋势。政策层面，中央政治局会议强调“稳健的货币政策”，为行业提供了流动性支持，有助于缓解信贷成本压力。地方政策方面，深圳出台限售政策，暂停企业购房，限制居民新购商品住房限售3年，同时规定新供应商务公寓只租不售。此外，乌鲁木齐和铜仁提高公积金贷款额度，而衢州和惠州则对公积金使用进行限制。

主要观点

• 政策调控方向明确：中央继续坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导市场预期，同时强调流动性改善，为行业提供支持。
• 成交回暖：7月重点城市商品房成交面积同比上涨16.4%，其中一线、二线、三四线城市分别上涨18.4%、6.9%、31.6%。三四线城市涨幅显著，显示出市场热度回落。
• 推盘与去化周期：在成交改善的背景下，去化周期继续下行，市场逐步进入底部区间。
• 板块估值低位：地产板块估值处于历史底部，市场悲观情绪已充分反映，流动性改善对龙头公司估值底部抬升有支撑作用。
• 投资建议：继续推荐低估值的一二线龙头房企，包括A股和H股公司，如招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展、碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等。同时关注光大嘉宝和中国国贸等子领域。

关键信息

一、政策情况

• 深圳：新供应商商务公寓只租不售，居民新购限售3年，存量商务公寓限售5年。
• 公积金政策：
  • 乌鲁木齐个人公积金贷款额度由50万增至70万。
  • 铜仁个人公积金贷款额度由40万增至50万。
  • 衢州非住宅类房产不得使用公积金贷款。
  • 惠州限制频繁买卖同一套房屋提取公积金。

二、重点城市成交情况

• 上周数据：

  • 39个城市商品房成交面积581.69万方，环比上升6.6%，同比上升27.6%。
  • 一线城市成交100.88万方，环比上升16.5%，同比上升23.3%。
  • 二线城市成交278.85万方，环比上升1.5%，同比上升17.2%。
  • 三四线城市成交201.95万方，环比上升9.6%，同比上升48.4%。

• 月度数据：

  • 7月39城新房成交同比上升16.4%，较6月增速扩大16.1个百分点。
  • 一线城市同比上升18.4%，二线城市6.9%，三四线31.6%。
  • 全年累计来看，39城整体同比下降8.5%，降幅较2017年收窄13.5个百分点。

三、重点城市推盘及库存跟踪

• 推盘情况：

  • 上周14城市商品房推盘量为226.53万方，环比下降40.2%，同比上升15.2%。
  • 7月14城推盘同比上涨42.1%，全年累计推盘同比由负转正，上升12.8%。
  • 批售比为0.89，与6月持平。

• 库存情况：

  • 上周14城市商品房库存总量环比微降0.4%。
  • 三四线城市库存环比上升2.2%，一线和二线城市库存分别下降0.4%和1.1%。
  • 去化周期降至14.47个月，住宅去化周期降至7.54个月。

四、土地市场情况

• 土地供应与成交：

  • 2018年第30周土地供应面积2724.8万方，环比下降5.7%，同比上升76.3%。
  • 土地成交面积1966.6万方，环比上升7.5%，同比上升12.9%。
  • 土地出让金698.4亿元，环比上升42.9%，同比上升24.9%。

• 溢价率：

  • 全类型土地成交溢价率（移动平均3个月）为16.1%，环比下降0.5个百分点。
  • 一线城市溢价率6.4%，二线城市14.5%，三线城市20.5%。
  • 宅地溢价率17.7%，环比下降0.6个百分点。

五、房企动态

• 销售数据：

  • 7月，中南建设销售金额140.9亿元，同比+135%。
  • 荣盛发展销售面积59.8万方，同比+48.8%。
  • 新城控股销售金额183.5亿元，同比+106.1%。
  • 碧桂园1-7月权益销售金额3475.1亿元，同比+44.6%。

• 融资动态：

  • 龙湖集团发行30亿元公司债，利率4.96%，期限5年。
  • 绿地控股发行3亿美元中期票据，利率7.19%，期限3年。
  • 万科A发行30亿元超短期融资券，利率3.53%，期限180天。
  • 招商蛇口发行30亿元超短期融资券，利率3.74%，期限270天。

• 其他动态：

  • 华夏幸福中标浙江嘉善科技新城和石家庄行唐县产业新城PPP项目。
  • 蓝光发展设立私募基金，目标募集100亿元。
  • 光云地产转让子公司股权，涉及235.7亿元交易。
  • 绿城中国高层人事变动，曹舟南辞职，张亚东接任。

六、风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

七、投资评级

• 行业评级：买入
• 公司投资评级：
  • 买入：预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内股价表现弱于大盘5%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。
• 邢莘：助理分析师，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券。
• 黄晓曦：助理分析师，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券。

联系方式

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