20180806-第一创业-房地产_楼市调控政策趋紧_房地产估值底部确认_5页_320kb

证券研究报告总结

核心内容

本报告由第一创业证券研究所发布，主要分析了房地产行业近期的市场表现、政策动向及未来展望。报告指出，当前房地产板块估值已接近历史底部，政策调控趋紧，行业集中度持续提升，龙头房企表现强劲，但整体市场面临下行压力。

主要观点

• 市场表现：
  上周上证综指下跌4.63%，申万房地产指数下跌6.44%，板块相对沪深300指数收益为-0.6%。部分房企如泛海控股、中洲控股和中国国贸周涨幅居前，而沙河股份、深天地A和浙江广厦则跌幅较大。
  房地产板块市盈率（TTM）已降至9.85倍，处于历史底部区间，估值底部相对确认。

• 政策动向：
  7月31日政治局会议强调了房地产市场的调控，明确“坚决遏制房价上涨”，表明政策趋紧。
  深圳市近期出台加码调控政策，包括暂停法人单位购房、限制商务公寓销售、禁止转让等。
  房地产税法草案已初步形成，预计将在未来逐步落地，但未列入年内立法计划。

• 行业趋势：
  下半年房企销售增速预计有所回落，但龙头房企如碧桂园、恒大和万科仍保持强势。
  7月前百强房企销售金额环比下降31.5%，但同比表现良好，显示行业集中度提升，分化加剧。
  一、二线城市供应激增，三、四线城市供应量因地方调控有所缩减。

关键信息

• 销售数据：
  1-7月百强房企销售流量榜中，碧桂园以4614.9亿元位列第一，恒大和万科分别以3502.8亿元和3446.8亿元位列第二、第三。
  7月前百强房企中，单月销售金额同比涨幅超100%的有20家，显示行业集中度提升。

• 政策影响：
  中央政策转向“稳杠杆”，房地产调控力度加大，资金将更多流向实体经济。
  深圳市出台的调控政策对市场预期产生较大影响，进一步抑制房价上涨。

• 投资建议：
  房地产板块处于历史底部，但受政策影响，市场情绪偏悲观。
  一二线龙头房企具备配置价值，但需警惕政策风险和市场波动。

结构清晰总结

行情回顾

• 指数表现：
  上证综指下跌4.63%，申万房地产指数下跌6.44%。
  房地产板块市盈率（TTM）降至9.85倍，处于历史底部区间。

• 成交情况：
  全国35城市成交52146套，环比上升8%，同比上升39%。
  一线4城市成交环比下降2%，二线13城市和三线18城市成交环比分别上升18%和4%。

近期事件

• 政治局会议要点：

  1. 保持经济平稳健康发展。
  2. 加大基础设施补短板力度。
  3. 防范化解金融风险，推进去杠杆。
  4. 推进改革开放，推出重大改革举措。
  5. 坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制。
  6. 做好民生保障和社会稳定工作。

• 深圳楼市调控政策：

  • 暂停法人单位购房。
  • 商务公寓只租不售，不得改变用途。
  • 商品住房与商务公寓转让限制分别为3年和5年。
  • 完善差异化房贷政策，限制离婚炒房。

• 房地产税动向：
  房地产税法草案初步形成，预计逐步落地，但未列入年内立法计划。

未来研判

• 销售预测：
  下半年百强房企销售增速预计回落，但龙头房企表现依然强劲。
  二、三线重点布局房企表现突出，行业集中度持续提升。

• 政策影响：
  政策趋紧，抑制房价上涨，资金将流向实体经济。
  7月23日国务院常务会议释放宽松信号，但调控力度不减。

• 投资建议：
  房地产板块估值处于低位，具备配置价值。
  建议关注一二线龙头房企，但需警惕政策风险和市场波动。

投资评级

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资料来源：Wind、CRIC、第一创业证券研究所整理