20220422-万和证券-REITs专题_REITs年度业绩优于预期_关注全周期内部收益率_16页_4mb

报告摘要

行业研究-REITs专题总结

核心内容

本报告主要分析了公募REITs产品的市场表现、年度经营情况、产品估值以及投资建议，并提出了相应的风险提示。整体来看，REITs产品在二级市场表现良好，投资者认可度逐步提升，但需关注市场波动和限售解禁带来的影响。

主要观点

市场表现良好，但波动性加大：首批REITs产品自2021年6月21日上市以来整体表现较好，部分产品涨幅显著，如富国首创水务REIT实现66.51%的涨幅，而平安广州广河REIT涨幅仅为3.92%。市场波动性显著加大，但产品内部呈现结构化行情。
机构为主，个人投资者占比上升：公募REITs产品的平均机构持仓比例为88%，但个人投资者占比相较期初提升了3个百分点，尤其是环保类REITs中，个人投资者占比超过50%。
首批产品年度经营表现优于预期：2021年度，首批9只REITs产品整体收入和可供分配金额均好于预期，三分之二的项目收入完成率超过100%。所有项目的现金分配比率均高于监管下限，平均为98%。
产权类与特许经营权类评估值反向变化：产权类项目评估值基本稳定，整体上涨0.85%，而特许经营权类项目评估值普遍下降，整体下降1.6%。评估值变化主要受租金水平和经营权期限影响。
产品估值差异明显：境内REITs产品的市净率分布区间为1.03-1.55倍，平均为1.31倍。中证ABS估值平均为1.26倍，其中富国首创水务REIT估值最高（1.81倍），平安广州广河REIT估值最低（0.89倍）。
IRR下降，需关注投资风险：由于二级市场价格大幅上涨，多数产品的全周期IRR显著下降，部分产品已不足3.2%。当前利率环境下，IRR回到4%以上的产品更具吸引力。
投资建议：建议投资者关注REITs产品的二级市场波动和底层资产经营情况，配置部分产品以平衡投资风险。同时，关注新产品的打新收益和扩募带来的投资机会。

关键信息

首批REITs产品数量：截至2022年4月20日，已有12只REITs产品成功募集。
限售份额解禁规模：首批9只REITs产品限售份额解禁规模约为121亿，占流通规模比例平均为98%。
年度经营情况：
- 产权类项目平均EBITDA利润率为62.5%，部分项目接近70%。
- 特许经营权类项目平均EBITDA利润率为57.5%，部分项目经营现金流覆盖较低。
现金分配率：
- 产权类REITs预计现金分配率在3%左右。
- 特许经营权类REITs预计现金分配率约为6.6%。
市净率：
- 全体REITs产品的市净率分布在1.03-1.55倍，平均为1.31倍。
- 中证ABS估值平均为1.26倍，富国首创水务REIT估值最高，平安广州广河REIT最低。