REITs行业专题研究：REITs年度业绩优于预期，关注全周期内部收益率-20220422-万和证券-16页_3mb

报告摘要

本报告主要分析了中国首批基础设施公募REITs产品的市场表现、年度经营情况、估值情况以及投资建议，旨在为投资者提供参考。

REITs产品二级市场表现良好，但波动性加大：自2021年6月21日首批REITs产品上市以来，整体表现较好，但近期波动性显著加大，部分产品价格已显著高于发行价，导致全周期内部收益率（IRR）显著下降。
投资者结构变化：机构投资者仍为主力，但个人投资者占比提升3个百分点，尤其是绿色环保类REITs产品中个人投资者占比过半。
年度经营业绩优于预期：首批9只REITs产品2021年度收入和可供分配金额均好于预期，其中三分之二项目收入目标完成率超过100%。
评估值分化明显：产权类项目评估值整体上涨，而特许经营权类项目评估值普遍下降，主要受经营权期限影响。
现金流覆盖能力较强：产权类项目经营性现金流覆盖可供分配金额比例较高，平均约124%，部分项目甚至接近166%。
估值与分配率差异：REITs产品市净率估值分布在1.03-1.55倍之间，富国首创水务REIT估值最高，平安广州广河REIT估值最低；预计2022年产权类分配率在3%左右，特许经营权类在6.6%左右。

收入与可供分配金额：三分之二项目收入目标完成率超过100%，其中富国首创水务REIT收入完成率最高（109%），平安广州广河REIT最低（93.4%）。
EBITDA利润率：9只REITs产品的平均EBITDA利润率约为62.5%，剔除异常项目后接近70%。
现金流覆盖情况：产权类项目平均现金流覆盖比例为124%，特许经营权类项目平均覆盖比例为73%。
出租率情况：产权类项目平均出租率约96%，其中博时蛇口产园REIT的出租率相对较低。

市净率估值：全部产品的市净率分布在1.03-1.55倍之间，平均为1.31倍，中证PV倍数平均为1.26倍。
投资建议：在当前利率环境下，建议关注全周期IRR回到4%以上的产品，建议投资者配置部分公募REITs以平衡投资风险。
关注新项目与扩募机会：随着REITs产品运营逐步成熟，后续将持续有新产品注册发行，建议关注新产品的打新收益。同时，沪深交易所就REITs扩募规则公开征求意见，建议关注通过扩募置入优质资产带来的投资机会。