> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商REITs 26M2月报总结 ## 核心内容概述 本报告总结了2026年1月至2月招商证券房地产组对REITs市场的分析，涵盖二级市场与一级市场表现、各板块基本面、估值情况及配置建议。 --- ## 二级市场回顾 - **市场表现**： 2026年1-2月，中证REITs全收益指数累计上涨 $+2.6\%$，其中1月上涨 $+4.2\%$，主要受益于估值回落、业绩符合预期及被动资金入市；2月小幅回调 $-1.6\%$，或因商业不动产REITs供给超预期，分流了二级市场资金。 - **流动性**： 全市场日均成交额5.9亿元，日均换手率 $0.49\%$，处于历史 $26\%$ 分位数。1月流动性较25年底有所改善，但2月再度转弱。 - **板块表现**： 2026年1-2月，REITs全市场涨跌幅中位数 $+3.8\%$，其中IDC（ $+9.5\%$）、消费（ $+5.2\%$）、产业园（ $+4.4\%$）、仓储（ $+4.1\%$）表现较好；保租房（ $-0.8\%$）为唯一负收益板块。 --- ## 一级市场回顾 - **发行情况**： 2026年1-2月暂无新发或扩募项目发售。 - **打新情况**： 26M1无项目上市，26M2华夏中核清洁能源REIT上市，测算绝对打新收益率为 $0.08\%$（网下中签率 $0.3\%$ * 上市四日累计涨跌幅 $26\%$）。 - **挂网项目**： 截至2026年2月28日，商业不动产和基础设施REITs合计拟募650亿元，超过2024年峰值。其中，商业不动产REITs共14单，总拟募超400亿元；基础设施REITs共13单，总拟募超250亿元。 --- ## 基本面分析 - **各板块收入同比增速**（25Q4）： 市政（+13.0%）、消费（+9.8%）、保租房（+2.3%）、交通（-4.1%）、仓储（-4.4%）、能源（-4.9%）、产业园（-14.8%）。 - **板块分化**： 市政和消费板块收入显著改善，保租房保持稳定，而能源、仓储、高速收入仍同比下滑，其中产业园收入压力最大。 --- ## 估值分析 - **全市场P/NAV**： 1.17倍，处于历史55%分位。 - **产权REITs**： 派息率与10Y国债收益率利差为228bps，处于历史68%分位。IDC估值达历史新高，利差156bps（0%分位）；消费估值偏贵，利差203bps（17%分位）；保租房位于历史中枢附近，利差127bps（55%分位）；产业园、仓储估值低于历史中枢，但基本面承压。 - **经营权REITs**： IRR与10Y国债利差为244bps，处于历史37%分位，偏窄。 --- ## 配置建议 ### 二级市场 - **关注标的**： 基本面稳健、抗波动能力强且具备一季度高业绩预期的标的（具体略），以及指数权重标的（具体略）。 - **市场展望**： 短期市场以震荡为主，因业绩真空期和流动性偏弱。下一轮行情可能由4月下旬一季报披露和场外指数基金获批触发。 ### 一级市场 - **战配建议**： 大多数商业不动产项目发行估值较二级市场存在折价，部分资产质量较好或有差补的标的值得战配关注（具体略）。 - **打新策略**： 提高项目基本面和估值在打新决策中的权重，考虑市场流动性差异。 - **税务影响**： 商业不动产REITs暂不适用企业所得税优惠，部分保险可能受合规限制，商业不动产估值收敛至同类基础设施REITs位置仍需观察。 --- ## 商业不动产REITs分析 ### 零售板块 - **基本面**： 砂之船、唯品会、首农、凯德等项目历史业绩表现较好，尤其在销售额和收入方面。 - **估值**： 大多数资产估值高于大宗市场，其中首农底层资产北京龙德广场Cap rate $7.22\%$，高于同类项目。 ### 办公板块 - **基本面**： 上海地产资产位于一线城市，租户稳定，现金流较好。 - **估值**： 多数办公资产估值高于大宗市场，其中广州保利中心Cap rate偏高，或与剩余期限短有关。 ### 酒店/服务式公寓板块 - **基本面**： 华住、凯德表现优于锦江，锦江底层资产平均开业时间长，OCC偏低。 - **估值**： 多数资产估值高于大宗市场，锦江存在差额补足机制，运管机构对未来五年GOP提供差补。 --- ## 风险提示 - REITs二级市场基本面改善不及预期 - 流动性改善不及预期 - 宏观流动性改善不及预期 - 商业不动产REITs试点不及预期 --- ## 附录：部分REITs关键信息汇总 | REIT名称 | 上市交易所 | 拟募集规模（亿元） | 26E派息率 | 估值总价（亿元） | 外部借款（亿元） | 基础设施/商业不动产 | |----------|------------|--------------------|-----------|------------------|------------------|----------------------| | 华夏中核清洁能源REIT | 上交所 | 15.05 | 5.21% | 15.05 | 0.3% | 基础设施 | | 华安锦江商业不动产REIT | 上交所 | 17.03 | 5.09% | 17.01 | NA | 商业不动产 | | 中金厦门火炬产业园REIT | 深交所 | 40.02 | 4.50% | 38.43 | NA | 商业不动产 | | 华泰三峡清洁能源REIT | 上交所 | 123.231 | 28.1% | 43.79 | NA | 基础设施 | --- ## 结论 整体来看，REITs市场在2026年1-2月表现稳健，但商业不动产REITs估值偏高，需警惕“估值陷阱”。一级市场供应充足，但发行和打新需谨慎评估基本面和估值。未来市场走势将取决于一季报披露和流动性改善情况。