20260307-招商证券-【招商REITs】挂网REITs总拟募创新高,配置上注重稳健和规避估值陷阱——REITs_26M2月报_15页_3mb

招商REITs 26M2月报总结

核心内容概述

本报告总结了2026年1月至2月招商证券房地产组对REITs市场的分析，涵盖二级市场与一级市场表现、各板块基本面、估值情况及配置建议。

二级市场回顾

• 市场表现：
  2026年1-2月，中证REITs全收益指数累计上涨 $+2.6%$，其中1月上涨 $+4.2%$，主要受益于估值回落、业绩符合预期及被动资金入市；2月小幅回调 $-1.6%$，或因商业不动产REITs供给超预期，分流了二级市场资金。

• 流动性：
  全市场日均成交额5.9亿元，日均换手率 $0.49%$，处于历史 $26%$ 分位数。1月流动性较25年底有所改善，但2月再度转弱。

• 板块表现：
  2026年1-2月，REITs全市场涨跌幅中位数 $+3.8%$，其中IDC（ $+9.5%$）、消费（ $+5.2%$）、产业园（ $+4.4%$）、仓储（ $+4.1%$）表现较好；保租房（ $-0.8%$）为唯一负收益板块。

一级市场回顾

• 发行情况：
  2026年1-2月暂无新发或扩募项目发售。

• 打新情况：
  26M1无项目上市，26M2华夏中核清洁能源REIT上市，测算绝对打新收益率为 $0.08%$（网下中签率 $0.3%$ * 上市四日累计涨跌幅 $26%$）。

• 挂网项目：
  截至2026年2月28日，商业不动产和基础设施REITs合计拟募650亿元，超过2024年峰值。其中，商业不动产REITs共14单，总拟募超400亿元；基础设施REITs共13单，总拟募超250亿元。

基本面分析

• 各板块收入同比增速（25Q4）：
  市政（+13.0%）、消费（+9.8%）、保租房（+2.3%）、交通（-4.1%）、仓储（-4.4%）、能源（-4.9%）、产业园（-14.8%）。

• 板块分化：
  市政和消费板块收入显著改善，保租房保持稳定，而能源、仓储、高速收入仍同比下滑，其中产业园收入压力最大。

估值分析

• 全市场P/NAV：
  1.17倍，处于历史55%分位。

• 产权REITs：
  派息率与10Y国债收益率利差为228bps，处于历史68%分位。IDC估值达历史新高，利差156bps（0%分位）；消费估值偏贵，利差203bps（17%分位）；保租房位于历史中枢附近，利差127bps（55%分位）；产业园、仓储估值低于历史中枢，但基本面承压。

• 经营权REITs：
  IRR与10Y国债利差为244bps，处于历史37%分位，偏窄。

配置建议

二级市场

• 关注标的：
  基本面稳健、抗波动能力强且具备一季度高业绩预期的标的（具体略），以及指数权重标的（具体略）。

• 市场展望：
  短期市场以震荡为主，因业绩真空期和流动性偏弱。下一轮行情可能由4月下旬一季报披露和场外指数基金获批触发。

一级市场

• 战配建议：
  大多数商业不动产项目发行估值较二级市场存在折价，部分资产质量较好或有差补的标的值得战配关注（具体略）。

• 打新策略：
  提高项目基本面和估值在打新决策中的权重，考虑市场流动性差异。

• 税务影响：
  商业不动产REITs暂不适用企业所得税优惠，部分保险可能受合规限制，商业不动产估值收敛至同类基础设施REITs位置仍需观察。

商业不动产REITs分析

零售板块

• 基本面：
  砂之船、唯品会、首农、凯德等项目历史业绩表现较好，尤其在销售额和收入方面。

• 估值：
  大多数资产估值高于大宗市场，其中首农底层资产北京龙德广场Cap rate $7.22%$，高于同类项目。

办公板块

• 基本面：
  上海地产资产位于一线城市，租户稳定，现金流较好。

• 估值：
  多数办公资产估值高于大宗市场，其中广州保利中心Cap rate偏高，或与剩余期限短有关。

酒店/服务式公寓板块

• 基本面：
  华住、凯德表现优于锦江，锦江底层资产平均开业时间长，OCC偏低。

• 估值：
  多数资产估值高于大宗市场，锦江存在差额补足机制，运管机构对未来五年GOP提供差补。

风险提示

• REITs二级市场基本面改善不及预期
• 流动性改善不及预期
• 宏观流动性改善不及预期
• 商业不动产REITs试点不及预期

附录：部分REITs关键信息汇总

结论

整体来看，REITs市场在2026年1-2月表现稳健，但商业不动产REITs估值偏高，需警惕“估值陷阱”。一级市场供应充足，但发行和打新需谨慎评估基本面和估值。未来市场走势将取决于一季报披露和流动性改善情况。