20250902-上海证券-公募REITs系列研究报告_2025年二季度REITs经营状况及投资价值分析_18页_1mb

2025年二季度 REITs 经营状况及投资价值分析总结

一、整体经营状况

• 收入增长乏力：二季度REITs营业收入平均环比增长0.05%，EBITDA环比增长3.11%，但同比增速分别为-4.17%和-5.2%。
• 出租率改善：除产业园REITs出租率继续下滑外，保障房、消费基础设施及仓储物流REITs平均出租率均保持在90%以上，且较一季度有所提升。
• 长期趋势：REITs营收年化下滑-3.53%，EBITDA年化下降-3.82%。

二、产权REITs表现

1. 保障房REITs

• 经营状况最佳，二季度营业收入环比增长4.63%，EBITDA增长6.44%，出租率保持在93%以上。

2. 消费基础设施REITs

• 营收环比下滑-4.30%，EBITDA环比下滑-5.23%，但部分产品如华夏金茂商业持续增长。

3. 仓储物流REITs

• 营收环比增长0.74%，EBITDA环比增长1.63%，但同比均有下滑。

4. 产业园REITs

• 营收环比下滑-2.28%，EBITDA环比增长2.90%，但长期趋势不佳，营收年化降幅达-8.72%。

三、特许经营权REITs表现

• 生态环保REITs：营收环比增长10.07%，但EBITDA同比大幅下滑-16.05%。
• 清洁能源REITs：营收波动较大，内部收益率最高达4.25%。
• 收费公路REITs：营收同比下滑-2.10%，但EBITDA同比小幅增长1.48%。

四、估值与投资价值

• 产权REITs估值水平最高，保障房REITs估值明显领先。
• 红利收益稳定，仓储物流REITs股息率最高。
• 特许经营权REITs中清洁能源和收费公路的内部收益率表现各异，清洁能源整体估值更高。

五、市场概况

• REITs市场规模持续扩大，资产类型不断丰富，扩募机制不断完善。
• 二级市场经历大幅波动后，2025年呈现反弹趋势。