> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场2026年8月25日总结 ## 核心内容概览 本报告分析了2026年8月25日REITs市场的发行、二级市场表现、分红情况和估值情况，揭示了市场整体趋势及各类资产的表现差异。 --- ## 一、发行市场情况 ### 1. 本期发行情况 - 华安锦江商业REIT完成发行，发行规模为18.7亿元，平均配售比例为53.88%。 - 2026年已发行13只REITs，数量比去年同期下降7%，但发行规模合计达430亿元，较去年同期增长55%。 - 商业不动产REITs发行8只，合计规模296亿元。 - 产权REITs在发行数量和规模上占比约70%，明显多于特许经营权REITs。 - 当前基础设施和商业不动产储备项目共40单，其中6单已获批，本期新增3单。 ### 2. 项目储备情况 - 沪深交易所共有23单基础设施REITs储备项目，其中产权项目12单，特许经营权项目11单。 - 商业不动产项目共受理17单，其中2单已获批，本期新增1单。 - 本期新增项目2单，涉及保障房、数据中心和消费设施等。 --- ## 二、二级市场表现 ### 1. 市场整体情况 - 当前REITs市场产品数量为92只，总规模2406亿元，其中产权REITs数量和规模均领先。 - 本期REITs市场小幅反弹，整体上涨0.73%，其中产权REITs上涨1.16%，特许经营权REITs微涨0.15%。 - 今年以来REITs整体下跌-7.50%，其中产权REITs下跌-12.45%，特许经营权REITs下跌-0.13%。 - 过去一年REITs整体下跌-11.33%，明显不及股票市场，其中产业园跌幅最大，超过-26%。 ### 2. 资产类型表现 - **产权类**： - 本期上涨1.16%，其中产业园涨幅最大（3.69%）。 - 今年以来下跌-12.45%，其中仓储物流和产业园跌幅超-16%。 - 保障房跌幅较小，为-4.05%。 - **特许经营权类**： - 本期微涨0.15%，其中清洁能源上涨1.32%。 - 今年以来下跌-0.13%，其中收费公路下跌-0.65%，生态环保下跌-1.51%。 - 过去一年下跌-6.25%，其中产业园跌幅最大，超过-26%。 - **市场活跃度**： - 产权类REITs活跃度明显提升，仅保障房下滑。 - 特许经营权类REITs活跃度大幅下滑，但水利设施和供热设施有所提升。 - 本期整体换手率略低，但数据中心换手率相对较高。 --- ## 三、分红情况 ### 1. 本期分红 - 本期有9只REITs分红，总金额为5.72亿元，较上期明显增加。 - 2026年REITs市场分红总额为74.63亿元，分红收益率为3.23%，略低于中证红利。 - 产权类REITs分红金额为32.45亿元，主要来源于消费设施和产业园。 - 特许经营权类REITs分红金额为42.18亿元，主要来源于收费公路和清洁能源。 ### 2. 过去一年分红 - REITs整体分红收益率为5.49%，高于中证红利。 - 特许经营权类REITs分红收益率为7.96%，其中水利设施和供热设施相对较低。 - 产权类REITs过去一年分红收益率为3.82%，低于中证红利。 - 由于REITs强制分红，其成立以来分红比例普遍较高，其中数据中心和清洁能源分红比例超过95%。 ### 3. 分红收益率和比例前五名 - **产权类**： - 南方润泽科技数据中心REIT（成立以来分红收益率7.16%，分红比例103.21%）。 - 嘉实物美消费REIT（成立以来分红收益率7.82%，分红比例149.77%）。 - 创金合信首农REIT（成立以来分红收益率6.24%，分红比例102.65%）。 - 中金重庆两江产业园REIT（成立以来分红收益率11.39%，分红比例74.80%）。 - 招商科创孵化器REIT（成立以来分红收益率10.56%，分红比例113.92%）。 - **特许经营权类**： - 中信建投明阳智能新能源REIT（成立以来分红收益率11.55%，分红比例104.04%）。 - 平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT（成立以来分红收益率10.70%，分红比例99.93%）。 - 中金国家电投新能源REIT（成立以来分红收益率10.80%，分红比例100.05%）。 - 中航京能国际能源REIT（成立以来分红收益率10.48%，分红比例100.01%）。 - 工银蒙能清洁能源REIT（成立以来分红收益率10.80%，分红比例100.01%）。 --- ## 四、估值情况 ### 1. 产权类REITs估值 - 全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为20.65，较上期略升。 - 保障房REITs估值最高，平均为31.16。 - 产业园REITs估值最低，平均为16.80。 - 从经营角度看，产权类REITs估值（P/EBITDA）为20.27，其中数据中心估值明显高于P/可供分配金额，可能与应收和应付项目的变动有关。 ### 2. 特许经营权REITs估值 - 特许经营权REITs更适合用内部收益率进行估值。 - 在相同收益增速下，供热设施和清洁能源REITs内部收益率较高，其次为生态环保和水利设施，最后为收费公路。 - 收费公路的营收增长主要依赖于通行量和单价，而生态环保和清洁能源则受限于处理能力或装机容量，增长潜力相对较低。 ### 3. 估值对比 - **产权类**： - 产业园：P/可供分配金额为16.80，P/EBITDA为16.80。 - 仓储物流：P/可供分配金额为19.22，P/EBITDA为20.19。 - 保障房：P/可供分配金额为31.16，P/EBITDA为29.93。 - 数据中心：P/可供分配金额为15.81，P/EBITDA为19.06。 - **特许经营权类**： - 收费公路：平均P/可供分配金额为14.37，内部收益率在0.61%-7.64%之间。 - 生态环保：平均P/可供分配金额为13.42，内部收益率在1.84%-7.03%之间。 - 清洁能源：平均P/可供分配金额为16.38，内部收益率在2.39%-7.64%之间。 - 水利设施：P/可供分配金额为22.67，内部收益率为4.96%。 - 供热设施：P/可供分配金额为21.37，内部收益率为6.35%。 --- ## 五、政策及资讯 - **2026/1/4**：商务部等9部门发布《关于实施绿色消费推进行动的通知》，支持符合条件的基础设施项目发行REITs。 - **2026/1/16**：证监会发布2026年资本市场五方面工作任务，强调商业不动产REITs试点的平稳落地。 - **2026/1/25**：国务院办公厅发布《加快培育服务消费新增长点工作方案》，支持符合条件的消费基础设施项目发行REITs。 --- ## 风险提示 - **市场风险**：受宏观经济和利率影响价格波动。 - **流动性风险**：交易不活跃可能导致变现困难。 - **底层资产风险**：如运营不佳或估值缩水影响收益。 - **政策风险**：监管和税收政策调整可能带来不利影响。 投资者应结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。