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华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？

核心内容

本报告分析了华南房企在房地产行业调控和融资环境收紧的背景下，加快对外扩张的步伐，尤其聚焦于长三角地区的战略布局。文章指出，长三角和珠三角作为中国经济发展的重心，是房企布局的核心区域。尽管华南房企原本深耕本地市场，但随着行业环境的变化，他们开始向全国范围扩展，其中长三角成为重点目标。

主要观点

• 核心城市群成为房企布局重心：长三角和珠三角因其经济活力、人口规模和市场需求，成为房企投资的主要方向。2020年中期，E50房企普遍强调未来要重点布局高能级城市和核心区域。
• 华南房企扩张原因：
  1. 融资环境收紧：房企外部融资减少，依赖自筹资金和销售回款，促使企业加快对外扩张。
  2. 长三角市场空间广阔：相较于珠三角，长三角经济水平更高，区域面积更大，市场潜力更足。
  3. 旧改周期长，不利于短期回款：旧改项目虽然能带来稳定的土地储备，但开发周期长，难以满足当前“快进快出”的行业节奏，因此房企更倾向于通过招拍挂快速获取资源。

关键信息

一、区域布局趋势

• 房企普遍布局长三角和珠三角：无论来自北方、西南、中部还是华南，多数房企都加大了对这两个区域的投资。
• 华南房企扩张路径：
  • 优先布局中西部：在2018年前，房企倾向于进入中西部核心城市，如长沙、成都等，以较低成本获取土地。
  • 2018年后加大长三角布局：随着市场下行，房企更关注核心城市群，进入长三角地区，如杭州、上海、宁波等。

二、典型案例分析

1. 时代中国

• 销售占比：2020年上半年，粤港澳大湾区销售占比达86.9%。
• 土地储备：截至2020年上半年，公司土地储备2180万平米，其中珠三角占91%，中西部占9%，长三角占4%。
• 扩张路径：从2011年进入长沙开始，逐步向中西部扩展，2018年进入成都，2019年进入上海和武汉，2020年继续深耕珠三角，同时加大长三角布局。
• 旧改情况：截至2020年上半年，旧改项目150个，潜在建筑面积5200万平米，转化项目4个，建筑面积137万平米，货值425亿元。

2. 龙光地产

• 销售占比：2020年上半年，粤港澳大湾区销售占比达60.1%，西南城市群为22.3%。
• 土地储备：截至2020年上半年，大湾区土地储备占比58.7%，西南城市群26.4%，两者合计85.1%。
• 扩张路径：从2003年进军深圳开始，逐步完成珠三角布局，2017年起深耕西南，2018年进入长三角，如嘉兴嘉善和苏州吴江，2020年首次进入上海和宁波。
• 旧改情况：公司拥有87个城市更新项目，可转化土地储备2481万平米，货值4549亿元，目标未来三年孵化货值超1500亿元。

三、市场与区域对比

• 经济水平：长三角以上海为核心，带动苏州、南京、合肥、杭州等城市，市场覆盖全面；珠三角则更依赖广州和深圳，周边城市如江门、惠州缺乏产业基础。
• 区域面积：长三角区域面积广，涵盖上海、江苏、浙江、安徽；珠三角仅有广东和海南两省，区域面积较小。
• 人口与GDP：长三角人口和GDP总量远超珠三角，市场潜力更大。

总结

在融资收紧、市场下行的背景下，华南房企加速全国化布局，优先进入中西部市场，随后加大长三角地区的投资力度。长三角因其市场空间大、经济活跃、人口密集，成为房企扩张的终极目标。尽管旧改项目为房企提供长期土地储备，但开发周期长，难以满足当前快速回款的需求。因此，房企更倾向于通过招拍挂获取资源，推动销售增长。未来，长三角将成为华南房企扩张的重要战场，而中西部城市仍是其布局的起点。