20220819-远东资信-金融产品研究_保租房REITs投资要点浅析和首批产品概览_8页_376kb

保租房 REITs 投资要点浅析和首批产品概览总结

核心内容

保障性租赁住房REITs是国家为落实“房住不炒”政策和“盘活存量资产、扩大基础设施建设”战略而推出的重要金融工具。其主要目标是通过公募REITs机制，提升保障性租赁住房的流动性，降低建设主体的杠杆率，优化资金配置效率。首批保租房REITs产品于2022年8月16日发售，包括红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT，均聚焦于一线城市和强二线城市的核心项目。

主要观点

1. 政策与宏观背景

• 保障性租赁住房政策：2021年6月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，强调政策导向与民生属性。
• 保租房REITs政策：2022年5月证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，强调资金用途的专款专用、防止资金违规流入房地产领域，并要求加强信息披露与资金闭环管理。

2. 发行与投资关注点

（一）发行过程中应关注重点

• 发行主体应专项专职：发起人应为独立法人，不得从事商品房开发，以避免资金违规。
• 项目未经时间检验：目前保租房项目运营时间普遍不足一年，政策仍处于探索阶段，需谨慎评估未来风险。
• 投资回报结构单一：保租房REITs主要依赖租金收入，投资收益以稳定现金流为主，资产增值空间有限。
• 地域特征显著：保租房REITs应“因城施策”，优先布局人口净流入、租赁需求旺盛的一二线城市。

（二）投资过程中分析要点

• 后续管理至关重要：REITs产品的价值依赖于基础资产的持续现金流，因此运营管理能力直接影响产品表现。
• 资本支出不确定性高：由于租赁住房运营时间短，资本支出预测难度大，需关注资产老化与维护成本。
• 租金增长有限：保租房租金普遍低于市场水平，且增长速度预计低于市场平均水平，约为2%-3%。
• 发行规模需合理：应根据项目实际运营利润和现金流情况合理设定发行规模，避免过度扩张。

关键信息

首批保租房REITs项目概览

1. 中金厦门安居保租房REIT

• 基础资产：园博公寓、珩琦公寓，位于厦门市集美区。
• 建筑面积：约20万平方米。
• 入住率：99%以上，处于饱和运营状态。
• 租金水平：不高于同地段市场化租金的95%，年涨幅不超过5%。
• 预测数据：
  • 2023年预测营业总收入：0.72亿元
  • 预测净利润：0.22亿元
  • 经调整后预测可供分配金额：0.52亿元
  • 预测净现金流分派率：4.28%
• 管理费结构：固定管理费（0.19%）+浮动管理费（14%起）。

2. 红土创新深圳人才安居保租房REIT

• 基础资产：4个项目，分别为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆。
• 建筑面积：约13万平方米。
• 入住率：98%以上，其中保障性租赁住房房源已饱和。
• 租金水平：政府指导价，约为同地段市场商品住房租金的60%。
• 预测数据：
  • 2023年预测营业总收入：0.54亿元
  • 预测净利润：0.25亿元
  • 经调整后预测可供分配金额：0.49亿元
  • 预测净现金流分派率：4.25%
• 管理费结构：固定管理费（0.12% + 17%）+浮动管理费（20%）。

3. 华夏北京保障房中心REIT

• 基础资产：文龙家园、熙悦尚郡，位于北京市海淀区和朝阳区。
• 运营时间：项目已运营多年，分别为2015年和2018年，进入稳定期。
• 出租率：文龙家园94.8%，熙悦尚郡94.3%。
• 管理费结构：固定管理费（0.12% + 17%）+浮动管理费（20%）。

投资建议

保租房REITs适合大型金融机构作为风险分散配置工具，其投资回报以稳定租金收入为主，资产增值空间有限。未来若能通过产品设计引入资产增值机制，或可吸引风险偏好较高的投资者。但需关注项目运营能力、资本支出、租金增长等关键因素。

作者与机构信息

• 作者：田野，中国人民大学金融学硕士，远东资信研究与发展部研究员。
• 远东资信：中国第一家社会化专业资信评估机构，资质完备，参与多项监管文件起草。

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