20221108-远东资信-再迎里程碑_首批公募REITs扩募影响浅析_8页_376kb

报告摘要

公募REITs扩募影响浅析总结

核心内容

2022年9月29日至10月10日期间，国内首批5只公募REITs（基础设施公募不动产投资信托基金）密集发布拟申请扩募公告，标志着我国公募REITs市场迈入“新发+扩募”双线扩容的新阶段。该批扩募行为是我国公募REITs市场的重要里程碑，标志着市场从初期发行走向成熟稳健的持续运营。

主要观点

扩募意义重大：扩募有助于盘活基础设施资产，促进基础设施投资良性循环，增强市场流动性，推动投融资模式创新。
政策支持与指引：证券交易所和国家发展改革委分别发布业务指引和通知，规范扩募流程，简化申报条件，为市场提供制度保障。
市场表现与激励机制：优秀的二级市场表现对基金管理人和原始权益人形成正向激励，推动产品扩募；但扩募公告对市场短期影响有限，更多取决于宏观经济和利率预期。
“股性”凸显：扩募行为体现了公募REITs的“股性”，监管思路和发售条件更接近资产重组，而非债券发行。
平台型与资管型发展趋势：随着资产注入增加，公募REITs正逐步向综合性平台型资管类产品转变，提升基金管理能力和资产配置多样性。

关键信息

一、相关政策背景

证券交易所指引
- 上海证券交易所发布《适用指引3号》，对新购入基础设施项目和基金发售条件作出详细规定。
- 扩募需满足合法合规、不损害现有项目及投资者利益、项目类型一致等要求。
- 基金管理人及第一大持有人需符合合规要求，不得有重大违法违规行为。
- 定向扩募对象不超过35名，发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价。
国家发展改革委通知
- 发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)新购入项目申报推荐有关工作的通知》，简化申报流程和信息披露。
- 要求回收资金用于新项目建设，但未设定硬性条件，主要以原则性指导为主。

二、首批基础设施REITs扩募情况

首批扩募产品
- 包括：博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT。
- 均为定向扩募，不涉及停牌。
- 产品类型涵盖产业园区、仓储物流、生态环保，其中富国首创水务REIT为特许经营权类，其余为产权类。
新购入基础设施项目
- 项目多与初始资产相关联，延伸方向包括同一城市、同一区域或跨省。
- 项目类型保持一致，但部分产品可能同时持有生产厂房和研发厂房受益权。
- 项目多位于中东部经济发达区域，如深圳、上海、长治、青岛、重庆等。

三、首批扩募要点观察

二级市场表现与扩募决策相关
- 二级市场表现较好的产品更易启动扩募。
- 扩募公告对市场短期波动有一定影响，但整体走势仍受宏观经济和利率预期主导。
资产定价与估值矛盾
- 扩募价格普遍较高，导致收益率下降，与监管要求存在差异。
- 未来需通过合理评估资产价值和现金流来缓解升水带来的定价矛盾。
资产与项目的关联性
- 扩募资产与原有资产高度相关，有助于保持产品稳定性。
- 原始权益人或运营方主导的资产注入，便于基金管理人整合资源。

四、市场展望

扩募常态化趋势：随着基础资产权益摊销和到期，未来各公募REITs均将展开扩募。
竞争加剧：已有产品通过扩募获取更多资产，后发产品面临更大压力，推动基金公司加快产品发行。
投资者视角：需理性看待基础资产估值与二级市场价格的差异，提高风险意识，关注市场情绪与资产内在价值的匹配。

总结

公募REITs扩募是推动市场发展的重要举措，标志着我国基础设施投融资模式的创新与成熟。通过扩募，公募REITs不仅能扩大资产规模、分散风险，还能增强市场流动性。然而，资产定价与估值矛盾仍需解决，未来产品将更多向平台型、资管型方向发展，基金管理能力和资产配置策略将成为核心竞争力。投资者应从长期视角看待公募REITs价值，理性评估市场表现与资产内在价值的偏离程度。

作者简介：田野，中国人民大学经济学学士，中国人民大学金融学硕士，远东资信研究与发展部研究员。

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