20220812-百盛评估-上海市房地产数据月报2022年7月_16页_9mb

上海市房地产市场月度数据快报（2022年7月）总结

一、核心政策动向

1. 政策导向

• 市委工作会议：强调推动旧区改造、城中村改造，提升群众获得感、幸福感、安全感；要求以超常规举措加速经济恢复重振，持续打好政策“组合拳”。
• 银保监会：引导金融机构市场化参与风险处置，支持地方政府推进“保交楼、保民生、保稳定”工作；强调防范化解地方政府隐性债务风险，促进房地产市场平稳健康发展。
• 中共中央政治局会议：提出稳定房地产市场，坚持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任。

2. 市场趋势

• 新建商品住宅市场：整体呈现“供销两旺”态势，7月供应8940套，成交10487套，成交均价66521元/㎡，环比下跌约9.3%。
• 存量住房市场：成交量和成交均价均上涨，成交均价39430元/m²，环比上升6.3%；成交量20075套，环比上升28.2%。
• 商办市场：新建商业市场成交套数297套，环比上升32.0%；新建办公市场成交套数239套，环比下降8.4%。

二、土地市场分析

1. 市场概况

• 7月上海新增土地供应13宗，供应面积约37.2万m²，环比减少81.1%、同比减少58.9%。
• 土地成交58宗，成交面积约189.6万m²，环比减少29.7%、同比增加69.9%，成交总金额约813.9亿元。

2. 居住用地成交情况

• 7月居住用地成交34宗，成交面积约119.7万m²，成交总价约780.0亿元。
• 其中22宗地溢价成交，部分地块楼面地价和房地联动价较高，如青浦徐泾的“蟠龙景苑”和“蟠龙臻苑”项目。

3. 商服用地成交情况

• 商服用地成交4宗，总面积约6.3万m²，可建面积16.5万m²，成交总价约21.5亿元。
• 除2宗其他交通设施用地外，其余地块成交情况良好。

4. 成交结构

• 分环线：内环以内成交占比约6.1%，郊环以外成交占比约40.2%。
• 分面积段：50-90㎡房源成交占比超五成，成为市场主力。
• 分用途：居住用地成交34宗，商服用地成交4宗，工业用地成交15宗，研发用地成交5宗，显示市场外延趋势。

三、住房市场表现

1. 新建商品住宅市场

• 供应套数8940套，供应面积约96.5万m²，环比下降5.4%。
• 成交套数10487套，成交面积约120.4万m²，环比上升21.1%。
• 成交均价66521元/㎡，环比下跌约9.3%。
• 区域表现：宝山、浦东、奉贤区合计成交量占比近五成，表现抢眼。

2. 存量住房市场

• 成交均价39430元/m²，环比上升6.3%。
• 成交量20075套，环比上升28.2%。
• 区域涨幅：黄浦区、徐汇区成交量环比上升超五成，崇明区涨幅45.2%。
• 面积段分析：50-90㎡房源成交占比由50.1%上升至51.5%，“刚需置业”仍为主力。

四、商办市场动态

1. 新建商业市场

• 供应240套，供应面积约9.1万m²，环比大幅上升。
• 成交297套，成交面积约6.0万m²，环比上升32.0%。

2. 新建办公市场

• 供应90套，供应面积约4.9万m²，环比上升76.5%。
• 成交239套，成交面积约5.2万m²，环比下降8.4%。

3. 大宗交易资讯

• 海通恒信：以16.7亿元拍得黄浦区中山南路599号及外马路666号办公物业，合计地上建筑面积13985.6m²，用于办公用途。

五、热点项目

• 本月商办市场成交量前三项目：
  • 龙华万科中心：位于徐汇龙华板块，成交面积约1.0万㎡，房屋类型为办公楼。
  • 美兰湖花园：位于宝山罗店，成交套数较多。
  • 中核科创园：位于青浦徐泾，表现突出。

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