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上海市房地产市场月度数据快报（2023年5月）总结

核心内容概述

2023年5月，上海市房地产市场整体呈现成交量回落、价格小幅波动的趋势。住建部和人民银行分别发布政策，规范房地产经纪行业和加强房地产金融管理，推动市场平稳健康发展。同时，土地市场供应和成交大幅减少，商办市场成交量有所回升，而存量住宅市场成交量下滑，价格回调，市场观望情绪明显。

主要政策与监管措施

1. 房地产经纪行业管理

• 住建部与市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出10项监管措施，包括：
  • 合理确定经纪服务收费；
  • 严格实行明码标价；
  • 严禁操纵经纪服务收费；
  • 保护交易当事人合法权益。

2. 房地产金融政策

• 中国人民银行发布2023年一季度货币政策执行报告，强调：
  • 坚持“房住不炒”定位；
  • 不将房地产作为短期刺激经济的手段；
  • 稳地价、稳房价、稳预期；
  • 推动房地产行业重组并购，防范化解房企风险；
  • 支持刚性和改善性住房需求；
  • 完善住房租赁金融政策体系。

土地市场分析

1. 市场概况

• 土地供应：5月新增供应8宗，面积15.9万㎡，环比下降50.2%，同比下降79.9%。
• 土地成交：共成交11宗，面积20.5万㎡，环比下降86.7%，同比下降65.4%，成交金额约9.8亿元。
• 涉宅用地：本月无涉宅用地供应及成交，预计2023年第二批涉宅用地将于6月6日-6月9日发布。

2. 商服用地成交情况

• 商服用地成交：4宗，面积1.8万㎡，可建建筑面积3.6万㎡，成交总价3.0亿元。
• 具体地块：
  • 闵行区七宝镇 MHPO-0102 单元 08-04 地块：土地面积0.67万㎡，可建建筑面积1.34万㎡，成交总价1.65亿元，楼面地价12346元/㎡。
  • 嘉定区安亭镇 JDC3-0501 单元 22-10 地块：土地面积0.70万㎡，可建建筑面积2.09万㎡，成交总价1.04亿元，楼面地价5001元/㎡。

3. 土地成交结构

• 商服用地：环比上升100.0%；
• 工业用地：环比下降54.5%；
• 研发用地：环比下降33.3%。

住房市场分析

1. 新建商品住宅市场

• 市场概况：
  • 供应套数7059套（面积80.7万㎡），环比上升13.6%；
  • 成交套数6599套（面积76.5万㎡），环比下降17.7%；
  • 供求比为1:0.93。
• 成交量分布：
  • 浦东新区成交量占全市总量近三成（1770套）；
  • 外环外区域成交占比超七成；
  • 成交均价：63411元/㎡，环比上涨2.3%。
• 分环线均价：
  • 内环以内：112355元/㎡（+4.3%）；
  • 内中环间：124458元/㎡（+8.5%）；
  • 中外环间：81491元/㎡（-10.0%）；
  • 外郊环间：51546元/㎡（-3.2%）；
  • 郊环以外：33329元/㎡（-3.5%）。
• 市场分化：
  • 外环内新房认购热情高，部分楼盘触发积分制；
  • 外环外新房销售冷清，市场去化速度放缓。

2. 存量住宅市场

• 价格监测：
  • 存量住宅基价均值为62039元/㎡，环比下跌0.80%。
• 市场概况：
  • 成交均价40148元/㎡，环比下跌3.1%；
  • 成交量15332套（面积127.1万㎡），环比下降13.3%；
  • “置换打新”意愿强，挂牌房源增加；
  • 市场观望情绪浓厚，议价成交增多，价格小幅回调。
• 成交量分布：
  • 除金山区外，其他各区成交量普降；
  • 青浦区、浦东新区、松江区成交量降幅较大。

3. 成交结构分析

• 分环线成交量：
  • 内环以内：11.8%（+0.3%）；
  • 内中环间：16.3%（+0.3%）；
  • 中外环间：17.6%（-0.4%）；
  • 外郊环间：36.3%（-0.4%）；
  • 郊环以外：18.0%（+0.2%）。
• 分面积段成交量：
  • 50㎡以内：占比上升0.4个百分点；
  • 50-70㎡：占比上升0.3个百分点；
  • 70-90㎡：占比下降0.2个百分点；
  • 90-120㎡：占比下降0.3个百分点；
  • 120-140㎡：占比下降0.1个百分点；
  • 140-180㎡：占比下降0.2个百分点；
  • 180㎡以上：占比上升0.1个百分点。
• 分总价段成交量：
  • 300万以内：占比上升1.4个百分点；
  • 300-600万：占比下降0.9个百分点；
  • 其他总价段：成交量占比均有所下降。

商办市场分析

1. 新建商业市场

• 供应套数：94套（面积2.1万㎡），环比上升9.3%；
• 成交套数：340套（面积7.4万㎡），环比上升17.2%；
• 供求比：1:3.6。

2. 新建办公市场

• 供应套数：69套（面积3.5万㎡），环比下降77.2%；
• 成交套数：139套（面积5.7万㎡），环比下降15.2%；
• 供求比：1:2.0。

3. 大宗交易资讯

• 合景泰富出售嘉定多个项目：
  • 出售上海兆景和锦怡两家公司的100%股权；
  • 总代价约7.5亿元；
  • 上海兆景涉及嘉定三幅地块，总建筑面积约11.2万㎡；
  • 上海锦怡涉及嘉定工业区地块，总建筑面积约19.2万㎡。

4. 热点项目

• 成交量前三项目：
  • “云启商务广场”（长宁西郊，办公楼）；
  • “嘉宝大厦”（嘉定主城区）；
  • “浦发馨汇佳苑”（浦东川沙）。

总结

2023年5月，上海市房地产市场整体处于调整期，成交量下降，价格波动较小。政策层面，住建部和人民银行均强调规范市场秩序、防范金融风险，支持刚需和改善性购房需求。土地市场供应和成交大幅减少，商办市场成交量有所回升，但办公市场供应下降明显。存量住宅市场成交量下滑，价格回调，市场观望情绪明显，低总价房源交易活跃。市场结构呈现明显分化，外环内新房市场仍具热度，外环外则相对冷清。