2022-07-18-百盛评估-上海市房地产分析季刊2022二季度_41页_2mb

报告摘要

供应与成交：二季度新增供应土地93幅，供应量同比下降23.1%，环比上升31.0%；其中产业用地占比57.0%，成为主力供应；住宅、商服用地分别占比36.6%、6.4%。成交地块72幅，同比下降23.4%，环比下降5.5%，成交金额886.3亿元，环比大增251.2%，主要由居住用地拉动。
金融政策：央行下调存款准备金率及LPR，差别化住房信贷政策优化，保障性住房金融支持力度加大（如上海分行《2022年信贷政策指引》），同时加大对新市民住房支持。
人才政策：上海自贸试验区临港新片区人才住房政策放宽，落户门槛降低；高校毕业生进沪就业落户条件优化，推动高端人才购房需求。
市场特点：
- 2022年首批居住用地集中成交：36幅地块成交，面积199.7公顷，总金额834.7亿元，平均楼面地价2.0万元/㎡，但区域分化明显，如外环内环区域高价成交（如普陀、闵行项目），部分郊区项目价格松动。
- 商服用地表现疲软：成交4幅，金额29.6亿元，均价1.1万元/㎡，普遍底价成交；市区地块成交活跃，如杨浦东外滩商办地块成交金额创单宗新高。
- 产业用地上升：工业用地成交28幅，金额17.3亿元，均价101.1万元/亩；研发用地成交4幅，金额4.7亿元，均价275.5万元/亩，但同比环比均大幅下降，体现市场观望情绪。

新房市场：
- 供销情况：二季度新房供应9450套，成交10446套，供需比1:1.11，受疫情影响，外环外区域成交占比更高。浦东新区成为最大成交区域，占32.1%。
- 价格：二季度新房成交均价72864元/㎡，环比上涨17.8%；分环线看，中外环间、外郊环间价格上涨明显；但整体市场平稳，高价项目成交比例上升，如森兰名苑、仁恒海上源等项目市场认购率攀升。
二手房市场：
- 价格波动：二季度存量住宅成交均价37171元/㎡，环比下跌4.1%；整体价格平稳，小面积、低总价房源成交量增加（占比超24%），环内区域成交占比较上季度提升。
- 成交量：二季度存量房成交16068套，同比下降78.2%，环比下降60.5%；成交以郊区为主（外郊环间占39.8%），杨浦、宝山、崇明区成交量降幅超过60%。

商业地产：
- 供销情况：二季度新增供应仅2套，成交332套，同比环比均大幅下降；崇明区成为主要成交区域，均价27796元/㎡。
- 价格：成交均价环比下跌6.3%，内中环间区域因高价项目影响，均价翻倍增长。
办公市场：
- 供销：办公市场成交611套，环比上升37.0%，浦东新区成交量最大；成交均价49080元/㎡，环比上涨33.8%，浦东新区成交占总量一半以上。

工业研发存量市场：
- 成交量：共计成交12套，环比下降68.4%；浦东新区、松江区为主要成交区域，成交均价14952元/㎡，环比上涨4.5%。
市场展望：工业研发地产市场成交维持低位，但随“疫后”信心恢复，土地市场政策逐步优化（如存款准备金下调、LPR下降），预计整体走向将更为平稳健康。