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上海市房地产市场月度数据快报（2023年2月）总结

核心内容概览

2023年2月，上海市房地产市场整体呈现供应与成交量双降趋势，但部分细分市场出现回暖迹象。政府加强政策调控，推动房地产市场平稳健康发展。同时，土地市场供应节奏放缓，商办市场成交量有所回升，热点项目成交活跃。

一、政策动态

1. 金融支持政策

• 央行与银保监会：召开金融市场工作会议，强调因城施策实施差别化住房信贷政策，落实金融支持房地产市场平稳健康发展的16条政策措施，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
• 《商业银行金融资产风险分类办法》发布：将于2023年7月1日起施行，要求商业银行遵循真实性、及时性、审慎性和独立性原则，对承担信用风险的全部表内外金融资产进行风险分类，提升信用风险管理能力。
• 《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》发布：旨在支持住房租赁市场发展，为租赁住房提供多元化金融产品和服务体系，推动租购并举的住房制度。

2. 住房租赁政策

• 《上海市住房租赁条例》正式实施：自2月1日起，明确禁止“将住房用于群租”，加强“二房东”监管，促进租赁市场稳定发展，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

二、土地市场

1. 市场概况

• 2月新增土地供应14宗，供应面积约24.1万m²，环比下降55.0%，同比下降90.2%。
• 土地成交18宗，成交面积约33.3万m²，环比下降21.8%，同比上升20.5%，成交总金额约8.0亿元。

2. 商服用地成交情况

• 商服用地共成交5宗，成交土地面积约2.78万m²，可建建筑面积约3.77万m²，成交总价约1.61亿元。
• 具体地块包括：
  • 嘉定区菊园新区 JDC1-0402、JDC1-0403、JDC1-0404、JDC1-0501 单元 58-01 地块（商业用地，成交总价0.19亿元，楼面地价3500元/m²）
  • 嘉定区安亭镇黄渡大型居住社区12A-01 地块（商业用地，成交总价0.21亿元，楼面地价4002元/m²）
  • 自贸区临港新片区 PDC1-0402 单元 C04-06、C06-01 地块（其他商服用地，商业用地，成交总价0.89亿元，楼面地价3600元/m²）

3. 成交结构

• 商服用地成交占比显著上升，工业用地成交增长明显，研发用地成交减少。
• 外郊环间成交量占比最高，达62.7%，郊环以外成交量占比上升约1.3个百分点。

三、住房市场

1. 新建商品住宅市场

• 市场概况：
  • 供应套数3706套（供应面积39.6万m²），环比下降5.0%。
  • 成交套数5222套（成交面积56.6万m²），环比下降37.8%，同比下降28.9%。
  • 本月共有6个楼盘触发积分制，其中“锦云江悦公寓”认购率高达397%，入围积分100.85分。
• 区域表现：
  • 青浦、浦东、闵行、嘉定区合计成交量占全市总量近六成。
• 价格变化：
  • 成交均价62747元/m²，环比下跌11.2%。
  • 分环线看，外郊环间成交均价环比上涨0.8%，郊环以外区域成交均价环比下跌13.5%，主要受个案影响。

2. 存量住房市场

• 价格监测：
  • 存量住宅基价均值环比上涨0.56%，3月1日基价均值为62208元/m²。
• 市场概况：
  • 成交量显著上升，环比增长138.9%，成交套数约19277套，成交面积153.5万m²。
  • 农历新年后市场迎来“小阳春”，挂牌量与带看量双双攀升，成交周期缩短。
• 区域表现：
  • 金山区、杨浦区、黄浦区成交量涨幅居前，分别环比上升178.1%、174.2%、166.0%。
• 成交结构：
  • 外郊环间成交量占比上升1.2个百分点，郊环以外成交量占比上升0.1个百分点。
  • 小面积、低总价房源交易占比微升，300万以内房源交易占比上升2.6个百分点。
  • 900万以上房源交易占比下降，市场偏好向中小户型倾斜。

四、商办市场

1. 新建商业市场

• 供应套数40套（供应面积约3.7万m²），环比下降35.5%。
• 成交套数197套（成交面积约5.4万m²），环比上升65.5%，供求比1:4.9。

2. 新建办公市场

• 供应套数40套（供应面积约6.4万m²），环比下降7.0%。
• 成交套数181套（成交面积约3.9万m²），环比下降23.0%，供求比1:4.5。

3. 大宗交易资讯

• 友邦人寿收购“上海金创大厦”物业组合：投资金额逾32亿元，物业位于浦东新区张江高科技园区，总建筑面积约12.0万m²，以生物医药企业为主。

4. 热点项目

• 本月商办市场成交量前三项目：
  • “学景汇”项目（宝山区上大路69弄，成交面积约3.07万m²，成交均价17485元/m²）
  • “会馆街51号”项目（黄浦滨江）
  • “绿地昌吉名邸”项目（嘉定安亭汽车城）

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