带你看中国-2025年第二季度物流仓储市场概览_7页_1mb

2025年第二季度中国物流仓储市场概览总结

概述
2025年上半年，中国物流仓储市场呈现细分区域市场显著分化态势，尽管消费信心尚未完全恢复，社会消费品零售总额仍实现5%同比增长，物流地产需求温和回暖。但不同城市因新增供应节奏差异，空置率和租金表现分化。快递业务量保持近20%同比增长，持续提升电商和物流企业的租赁需求；而跨境电商因全球战略调整，放缓国内仓储扩张。

区域市场特征

• 华北地区：租赁活动以成本导向为主，部分成熟市场租户向周边租金洼地（如北京向平谷、廊坊）转移。
• 华东地区：需求相对稳定，主要由寻求降本的企业推动，租赁活动持续。
• 华南地区：需求主力是国内电商和第三方物流企业，维持租赁需求。
• 华西地区：消费升级带动升级类商品（如家电、数码产品、汽车）产业链仓储需求显著提升，推动市场发展。

整体市场供需与空置率

• 供应：2025年二季度全国新增供应约179万平方米，净吸纳量约为190万平方米。短期内供应仍保持活跃，尤其在北京、上海、东莞等地已进入集中供应阶段。
• 空置率：多数城市新增供应压力相对可控，空置率呈现温和改善趋势。但上海、北京等核心城市空置率仍维持高位，而新增供应量大的佛山、惠州、成都等地，凭借预租去化压力能够有效控制空置率。预计短期来看，新增市场去化周期将延长，整体空置率面临上行压力。

租金走势与竞争

• 市场竞争加剧推动租金下行。多数主要城市平均租金录得负增长，空置率较高的城市（如北京、上海、苏州等）租金受压尤为显著，部分城市同比跌幅超过10%。
• 考虑到需求复苏动能不足及持续的新增供应，区域市场分化预计将加剧现有市场整合。

展望与挑战

短期来看，物流地产市场面临多重挑战：租户成本控制意识增强，需求增长乏力，供应集中入市导致空置率压力加剧。业主需采取灵活的租赁策略以应对市场波动。

• 若新增供应逐步被吸纳，空置率见顶回落，部分初期受影响较深的区域将率先显现租金企稳回升信号。
• 市场整体去化压力预计将持续，业主需平衡价格策略以提升项目竞争力。