2023年第二季度中国物流地产行业报告-臻量科技_24页_4mb

中国宏观经济与非保税高标物流地产市场总结

宏观经济概况
2023年二季度中国GDP同比实际增长6.3%，上半年累计增长5.5%，显示经济弱复苏态势。最终消费支出依然是经济增长的主引擎，上半年拉动GDP增长42个百分点，贡献率高达77.2%。社会消费品零售总额持续增长，二季度同比名义增长10.8%，上半年累计增长8.2%，低基数效应逐渐减弱。线上零售复苏趋势巩固，实物商品网上零售额占社零比重达26.6%。第二产业增加值同比实际增长5.2%（二季度）和4.3%（上半年），制造业占比稳步上升，高技术制造业投资同比增长11.8%。外贸方面，上半年贸易顺差28,159亿元，货物进出口总额同比增21%，但增速较2022年同期放缓。

物流地产市场动态
2023年二季度非保税高标物流地产市场持续承压下行，四大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝）分化格局加深。

1. 长三角城市群：租金表现稳定，平均租金与上季度持平，新签租金与平均租金一致，出租率微跌0.2个百分点。核心物流枢纽如上海、深圳、苏州等地租金水平较高，但部分区域因新增供应集中，平均租金下降。
2. 珠三角城市群：出租率小幅下滑1.5个百分点，平均租金与上季度持平，新签租约主要集中在深圳和东莞，拉高当地租金水平。
3. 京津冀城市群：租金压力显著加大，平均租金环比下降2.4%，连续第五季度下滑；新签租金低于平均租金17.4个百分点，部分因廊坊新增供应导致。
4. 成渝城市群：平均租金和出租率均小幅下滑，但市场整体仍保持健康水平，以价换量现象初现，新签租金低于平均租金7.3个百分点。

投资市场表现
2023年第二季度工业物流大宗交易金额为77亿元，同比基本持平，但多数交易为厂房类资产，纯物流资产交易较少。自2022年下半年起，物流大宗交易市场活跃度下降，投资者观望情绪浓厚，因对未来市场预期不确定及高标仓市场持续供应回避投资。然而，投资者未撤离市场，正在等待租赁市场平衡点的出现。预计租赁市场触底回暖后，投资将迅速复苏，但需关注市场分化，选择优质标的。

城市群对比与数据
四大城市群数据差异明显：

• 经济总量与人口：长三角经济总量达29.0万亿元（2022年），常住人口2370万；京津冀经济总量10.0万亿元，人口1090万；珠三角经济总量10.4万亿元，人口780万；成渝经济总量8.5万亿元，人口1160万。
• 物流市场存量：长三角非保税高标仓存量为410万平方米，珠三角为131万平方米，京津冀为126万平方米，成渝为126万平方米。
• 租金与出租率：2023年二季度一线城市（如深圳、广州、上海）租金均价为163-164元/平方米/天，二线城市如南京、苏州等租金波动较小，部分卫星城租金低于50元/平方米/天。

市场趋势与挑战
总体来看，物流地产市场面临供应过剩、租赁需求疲软的双重压力，租金及出租率持续下滑。各地政府和企业需通过差异化策略应对市场分化，如部分城市通过延长免租期吸引租户。同时，线上零售占比提升及制造业复苏为物流需求提供支撑，但投资市场仍需时间回暖。未来需重点关注租赁市场平衡点的形成及资本化率的稳定性，以推动市场复苏。