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京津冀城市群非保税高标物流地产市场概览（2023年第二季度）

本报告基于2023年第二季度数据，对京津冀城市群的非保税高标物流地产市场进行分析总结。关键词包括京津冀宏观经济、人口流动、物流地产指针和未来展望。

宏观经济表现：京津冀三地经济总量约占全国的83%，其中北京GDP占419%，进出口总额占726%，但整体增速放缓。第二季度数据显示，北京经济增速强劲，河北和天津表现分化，社零总额和出口增长不稳定。

人口流动与吸引力变化：京津冀城市群在第七次人口普查后吸引能力减弱，过去十年大量人口流向长三角和珠三角城市群，尤其2015-2020年间流出加剧。七普期间，仅与少数地区呈现人口净流入。

物流地产市场概况：市场整体下行，2023年第二季度，京津冀城市群非保税高标物流地产指标如租金、出租率和资本化率均录得环比下跌。具体包括：

• 租金平均121元/平方米/天，环比降24%，多数城市降幅显著。
• 出租率平均768%-815%，环比下跌64个百分点，租赁需求疲软。
• 资本化率环比下降10基点，投资回报率压缩。

区域市场具体分析：天津作为主要市场，非保税高标仓存量超700万平方米，占京津冀总量的63%，但租金和出租率环比下滑显著。北京虽位居前列，但面临供应压力和去化风险。河北地区如廊坊、保定，租金和出租率均有较大降幅，市场承压。

大宗交易动态：2022-2023年北京、天津等地无纯物流大宗交易发生，显示市场交易低迷，投资者观望情绪浓厚。

未来展望：预计京津冀物流租赁市场将持续去化，天津和廊坊等地区租金增长受限于供应增加和需求不足。北京凭借枢纽地位可能保持一定吸引力，但短期挑战加大，投资者应谨慎决策。

本报告数据来源包括国家及京津冀统计局、臻量资产管理平台，旨在提供市场概览和投资参考。