2017-6-4现金流预测分析报告-盖章版_27页_5mb

立信会计师事务所对新东原物业资产支持专项计划项目现金流预测分析咨询报告书总结

项目背景

立信会计师事务所为西南证券与重庆市迪马实业股份有限公司合作发行的“新东原物业资产支持专项计划项目”提供了现金流预测分析咨询。该项目旨在通过物业费作为基础资产还款来源，降低融资成本，优化债务结构，并提高资金运营效率。

核心内容

1. 资产包概况

• 项目共包含25个物业建设项目，总面积达362.63万平方米，其中住宅物业占比86.13%。
• 项目分布于重庆（64.59%）、成都（21.45%）和武汉（13.96%）三个区域。
• 应收物业费总额为650,731,550.52元，其中重庆1891、重庆D7、武汉纳帕溪谷等项目占比最高。

2. 预测期与收费面积

• 预测期为2016年7月1日至2021年6月30日。
• 期初收费面积为257.78万平方米，期末收费面积为362.63万平方米。
• 未考虑2017年12月31日后已售未接房及未售房物业产生的现金流。

3. 收费标准与空置期处理

• 物业费收取依据物业服务合同及当地法规，收费标准为合同约定标准，预测期内保持不变。
• 空置期的收费比例：
  • 重庆：2015年7月1日前交付的物业按全额收费；2015年7月1日后交付的物业在交付后一年内按50%或70%比例收取。
  • 四川：空置期间由开发商全额缴纳。
  • 武汉：交付后一年内空置物业按70%比例收取。

4. 收缴率

• 2013年-2016年6月的总体收缴率为93%。
• 预测期内采用该历史收缴率作为基准，不考虑递增。

主要观点

1. 现金流预测方法

• 预测期间的物业费现金流入计算公式为：
  $$
  C_i = \sum_{j=1}^{n} B_{ji}
  $$
  其中：
  • $B_{ji}$ 为第 $j$ 项物业在第 $i$ 月的应收物业费。
  • $B_{ji} = S \times Q \times R$（物业使用期）或 $B_{ji} = S \times Q \times f \times R$（物业空置期）。
• 预测基于六项基本假设，包括物业交付时间、计费面积、收费标准、收缴率等。

2. 预测结果

• 预测期内各月份的物业费流入合计为650,731,550.52元，占总应收物业费的100%。
• 各月物业费流入金额占比基本稳定在1.20%至1.74%之间，其中2017年12月占比最高为1.73%。

3. 风险因素

• 物业管理服务合同违约风险：若业主或开发商违约，将导致应收物业费逾期，影响现金流。
• 违约概率和违约损失率：客户违约概率和损失率越高，现金流损失越大。
• 空置期处理：不同地区的空置期收费比例差异较大，对现金流预测有直接影响。

关键信息

1. 资产包筛选标准

• 物业服务合同需依法成立且有效，不涉及第三方权益。
• 合同项下的应收账款文件及权利凭证需合法、完整、真实、有效。
• 合同项下物业不得存在债务负担、抵押权、留置权等。
• 物业需已办理预售并完成销售，预计交付时间不晚于2017年12月31日。

2. 执行程序

• 根据委托方提供的资产包清单、物业费收入预测工作底稿及六项基本假设，执行了现金流预测程序。
• 程序结果用于西南证券向证券交易所和证监会提交申报文件，不用于其他用途。

3. 附件与数据

• 报告中附有详细的数据表格，涵盖物业总体概况、收费面积、收费标准、空置期处理、收缴率等。
• 各物业项目的基本信息包括地址、开发商、物业类型、建筑面积和占地面积等。

结论

本报告为西南证券在申报新东原物业资产支持专项计划项目时提供了现金流预测的参考依据，基于历史数据与合理假设，预测了未来五年内物业费的流入情况。报告强调了物业管理合同的合规性与收缴率的重要性，同时指出了空置期收费比例对现金流的影响。报告内容仅限于专项计划的申报使用，不承担其他第三方责任。