20221224-安信证券-天津土拍零距离（12_22）_四拍热度略升_当地民企参与度提升_8页_941kb

天津2022年四轮土拍总结

核心内容概述

2022年12月19日，天津完成第四轮土拍，共推出24宗地块，成交金额达99.8亿元，整体市场热度略有回升，但成交仍以底价为主。此次土拍延续了前几轮的规则，未出现流拍或撤销地块，广义流拍率维持低位。同时，本地民企参与度显著提升，国企和城投拿地占比下降，市场格局发生变化。

主要观点

• 土拍规则延续：本轮土拍规则与前三轮基本一致，延续了限马甲、严控购地资金来源等要求，保证金比例为20%，个别地块为30%。商服地块未设最高限价，涉宅类地块溢价率仍为15%。
• 土拍热度略有回升：虽然多数地块以底价成交，但整体平均溢价率较第三轮小幅上升，达到1.2%，广义流拍率仍处于12城最低水平，显示市场整体较为稳定。
• 供地结构优化：本轮土拍主城区供地占比提升至29.2%，远高于前两轮，表明政府在优化土地供应结构方面有所成效。
• 民企主导市场：本地民企拿地金额占比提升至56.4%，成为本轮土拍的主要参与者，其中鹏飞沁园春地产以23.8亿元成为拿地金额最高的房企。
• 国企与城投参与度下降：国企拿地金额占比下降至32.4%，城投拿地占比也大幅下降至11.5%，显示市场对国企和城投的依赖度有所降低。
• 市场整体低迷：尽管土拍热度略有回升，但天津商品房销售面积累计同比仍为负增长，至2022年10月达到-34.7%，反映楼市整体仍处于低迷状态。

关键信息

土拍特征

• 地块调整：5宗地块为中止出让或流拍地块，通过降低起拍金额、调整配建要求等方式重新出让。
• 热门板块：滨海新区大港板块两宗地因溢价率触及15%上限，进入摇号环节，其余地块均底价成交。
• 区域分布：
  • 主城区供地7宗，占比29.2%；
  • 环城西青区、津南区各供地2宗；
  • 北辰区、东丽区各供地1宗；
  • 远郊武清区、蓟州区、宁河区分别供地2宗、1宗、1宗；
  • 滨海新区供地7宗。

拿地情况

• 国企拿地：
  • 渤海国资以14.3亿元拿地3宗；
  • 天保基建以13.9亿元拿地2宗；
  • 其他国企拿地金额较少，如新兴际华集团、万事兴投资、汇川地产、中国建筑分别拿地1.9亿、1.4亿、0.5亿、0.3亿。
• 民企拿地：
  • 龙湖集团以11.4亿元拿地1宗；
  • 鹏飞沁园春地产以23.8亿元拿地2宗，为最大拿地房企；
  • 金泽置业、万恒置业、金弘置业分别拿地6.6亿、6.3亿、3.8亿；
  • 鑫盛置业、山川融城等也有拿地。
• 城投拿地：
  • 天津轨道交通以6.1亿元拿地；
  • 东丽城投、宁投公司、津南城投分别拿地3.1亿、2.0亿、0.3亿。

风险提示

• 信息不全面：报告中数据可能未涵盖所有相关方或地块，存在信息遗漏的可能。
• 政策超预期：房地产调控政策可能发生变化，影响土拍市场走势。

图表目录

• 图1：天津2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：广义流拍率延续低位，平均溢价率小幅上升（%）
• 图3：天津广义流拍率为12城最低水平（%）
• 图4：天津平均溢价率低于12城平均水平（%）
• 图5：2022年以来天津商品住宅销售面积持续负增长（%）
• 图6：国企拿地占比小幅下降，当地民企参与度提升（%）

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