20220222-光大证券-银行业流动性观察第84期_按揭贷款利率仍有大幅下行空间_10页_776kb

行业研究总结

核心内容

本文主要分析了当前按揭贷款利率的下行趋势及其对房地产市场和银行业的影响，认为按揭贷款利率仍有较大下行空间，并可能推动房地产销售企稳及企业杠杆向居民杠杆迁徙。

主要观点

• 按揭贷款利率下行趋势显著：自2008年以来，每一轮央行降息均伴随按揭贷款利率的同步下行，且下行幅度普遍高于5Y期贷款基准利率和5Y-LPR降幅，持续时间一般在10-15个月。2022年2月，六大行统一下调广州地区房贷利率20bp，是LPR下调与市场化供需共同作用的结果，后续仍有望进一步下行。

• EVA比价效应显示按揭贷款利率仍有下调空间：按揭贷款的EVA水平显著高于对公贷款和债券类资产，即使按揭贷款利率全面下行71bp，其EVA仍与10Y国债相当，表明其作为优质资产的地位不会改变。

• 按揭利率下移是稳定房地产销售的重要手段：历史数据显示，按揭贷款利率通常领先房地产销售增速约一个季度。按揭利率的下调有助于稳定市场预期，加速去化，构建房地产行业良性循环，推动杠杆向居民端转移。

• 按揭贷款增长有望回暖：预计2022年新增按揭贷款规模维持在4.3-4.5万亿，增速约为11.45%。房地产销售有望在Q2触底企稳，带动按揭贷款回暖，进而推动居民宏观杠杆率上升。

• 开发贷有望改善：开发贷在2021年呈现负增长，2022年1月有所回升，预计全年新增规模将有所好转。开发贷投放主体以政策性银行为主，对象多为地方性国有房企，项目以保障性住房开发为主。

• 风险提示：信贷投放高景气度可能不持续，美联储超预期加息将对市场产生压力。

关键信息

按揭贷款利率历史表现

EVA比价效应分析

涉房类贷款情景测算

结论

按揭贷款利率仍有较大下行空间，且有助于稳定房地产销售，推动行业良性循环。在政策支持下，2022年按揭贷款增长有望回暖，企业杠杆向居民杠杆迁徙趋势明显。银行业应关注利率下行对资产配置和EVA的影响，同时注意美联储加息等外部风险。