20211112-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2021年10月）_居民中长贷同比转正_按揭或进一步_量升价降__10页_816kb

行业研究总结：居民中长贷同比转正，按揭或进一步“量升价降”

核心内容

2021年10月，中国房地产行业在政策支持下出现流动性改善迹象。居民中长贷单月新增4221亿元，同比+4%，自2021年5月以来首次转正；1-10月累计新增居民中长贷5.14万亿元，同比+2.7%。居民中长贷在新增贷款中的占比为29.3%，略低于2020年全年水平。整体来看，居民信贷边际改善，房企后端融资放松的确定性高于前端，有利于推进供需两端的平衡。

主要观点

需求侧：居民信贷边际改善，按揭贷款有望“量升价降”

• 央行在10月15日召开的第三季度金融统计数据发布会上，强调房地产信贷平稳有序投放，回应了市场对“三线四档”政策的误解。
• 9月24日的央行货币政策委员会会议提出“两维护”政策基调，即维护房地产市场健康发展和住房消费者合法权益，为行业流动性修复提供了政策支持。
• 7月降准释放1万亿元长期资金，有助于降低房企融资成本，同时支持刚需和首套购房需求。
• 10月新增居民中长贷同比转正，显示居民购房意愿有所回升，按揭贷款有望进一步“量升价降”。

供给侧：房企融资承压，发债规模缩减

• 10月房企境内外合计发债288亿元，环比-57.5%，同比-61.7%。净融资为-344亿元，同比大幅下滑。
• 境内发债规模环比下降54.6%，净融资-219亿元；美元债一级市场发行回落，单月发行101亿元，同比-71.9%，净融资-125亿元。
• 房地产集合信托成立金额同比下降72.2%，占集合信托发行规模比重降至11.9%。
• 高资质房企境内发债利率有所下降，但部分房企因信用风险暴露，美元债二级市场价格波动较大，中资美元地产债指数下跌12.0%，高收益债券下跌17.7%。

关键信息

信贷数据

• 10月新增人民币贷款8262亿元，同比多增1364亿元（+19.8%）。
• 居民部门新增贷款4647亿元，同比+7.3%，环比-41.1%。
• 企业部门新增贷款3101亿元，同比+32.8%，环比-68.4%。
• 居民中长贷占新增贷款比重29.3%，居民短贷占比11.9%。

发债与融资情况

• 10月房企境内发债187亿元，环比-54.6%，同比-52.2%。
• 1-10月房企境内累计发债5324亿元，同比-12.8%。
• 10月房企境内债券净融资-219亿元，1-10月累计净融资-2680亿元。
• 美元债单月发行101亿元，环比-61.9%，同比-71.9%；净融资-125亿元，与9月+60亿元形成对比。

投资建议

• 预计四季度房地产行业流动性将逐步修复，开发贷和按揭贷有望回暖。
• 竣工端保持较高增速，房地产税试点有助于降低开发和购房环节的税收压力。
• 建议重点关注综合实力较强的龙头房企，如万科A、万科企业、保利发展、中国金茂。
• 建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等公司。

风险提示

• 全球通胀和大宗商品价格上涨可能对利率产生上行压力，影响房企融资。
• 新冠疫情和中美贸易摩擦可能影响国内部分行业的发展和就业情况，进而影响居民收入和信贷扩张。
• 房企“三道红线”政策叠加债务集中偿还期，可能导致部分房企出现信用违约。
• 银行贷款集中度管理可能限制房地产信贷规模。

数据图表说明

• 图1和图2显示居民/企业部门新增贷款单月和累计值，显示居民信贷边际改善。
• 图3和图4展示居民短贷/中长贷的当月值和同比增速，居民中长贷同比转正。
• 图7和图8显示房企境内债券发行、到期和净融资情况，显示融资压力。
• 图9展示房企境内债券类型分布，公司债、中期票据、超短融、ABS为主要类型。
• 图10和图11显示房企海外债券发行、到期和净融资情况，美元债发行显著回落。
• 图12展示房企各季度境内和海外发债、到期金额，显示发债节奏变化。
• 图13和图14展示房地产集合信托的单月和累计成立规模及同比增速。
• 图15和图16显示资金信托与房地产信托余额及占比，房地产信托占比下降。
• 图17展示中资美元地产债指数，显示市场波动。

评级体系

基准指数说明

• A股主板基准为沪深300指数
• 中小盘基准为中小板指
• 创业板基准为创业板指
• 新三板基准为新三板指数
• 港股基准指数为恒生指数

作者信息

• 分析师：何缅南，执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801 / hemiannan@ebscn.com
• 联系人：周卓君，021-52523855 / zhouzj@ebscn.com

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