20200812-光大证券-光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年7月）_需求侧按揭量升价降,供给侧海外发债恢复_10页_897kb

光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年7月）总结

核心内容

2020年7月，中国房地产行业在需求侧和供给侧均呈现出分化态势。需求侧方面，居民中长贷和按揭贷款需求表现强劲，供给侧则显示境内与境外融资渠道差异显著。

主要观点

需求侧：按揭贷款需求持续释放

• 居民中长贷增长显著：7月新增居民中长贷6067亿元，同比增长37.4%，继续保持在6000亿规模以上。
• 按揭贷款供需两旺：7月整体信贷投放回落，但居民部门信贷增长明显，占整体信贷增量的76%，按揭贷款需求表现强劲。
• 房贷利率下行：7月全国首套、二套平均房贷利率环比下降2BP至5.26%、5.58%，较2019年末分别下降26BP。
• 全年按揭贷款预期：1-7月新增居民中长贷3.4万亿元，同比增长6.7%。预计2020年新增房贷约5万亿元，下半年需求侧资金支持将保持平稳向好。

供给侧：融资渠道分化，海外发债恢复

• 房企发债总额增长：7月房企境内外合计发债850亿元，环比增长43%，同比增长10%。
• 境内债净偿还增加：7月境内发债697亿元，净偿还130亿元，较6月有所扩大。
• 境外债情绪回暖：大中型民营房企美元债发行活跃，单月发行515亿元，净融资增至340亿元，融资成本明显下降。
• 信托融资受监管影响：7月房地产集合信托募集601亿元，同比下降17.5%，占集合信托发行规模比重下降至31.5%。

关键信息

信贷数据

• 7月新增信贷：9927亿元，同比少增631亿元，增速-6.3%。
• 居民部门信贷：7578亿元，同比增长48.2%，占信贷增量的76%。
• 企业部门信贷：2645亿元，同比下降11.1%，占信贷增量的29%。
• 居民中长贷：1-7月累计新增3.4万亿元，同比增长6.7%。
• 居民短贷：1-7月累计新增9062亿元，同比增速-15.3%。

债券市场表现

• 境内债券：7月境内房企发债697亿元，同比增长13%；计入到期后净融资-130亿元。
• 境外债券：7月内房海外发债515亿元，同比增长6%；净融资340亿元。
• 债券利率：境内债券利率微幅回升但仍优于2019年水平；境外美元债利率明显修复，部分房企发行利率低于年初成本。
• 债券到期高峰：2020年房企境内债券合计到期约8917亿元，下半年将进入到期高峰，未来4个季度季均到期额为2253亿元，高于前4季度的1225亿元。

估值与投资建议

• AH主流房企估值优势：当前AH主流房企相对估值优势明显，股息收益可观且确定。
• 投资建议：建议关注万科A/万科企业、保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国金茂等公司。
• 风险提示：
  • 新冠疫情对居民收入、信用扩张及消费支出产生负面影响；
  • 下半年房企还债高峰可能加剧部分中小房企的信用风险；
  • 办公楼出租率及租金水平下降；
  • 零售和仓储物业租金可能因消费支出下滑而受到影响。

数据图表说明

• 图1、图2：展示居民与企业部门新增人民币贷款的单月及累计值。
• 图3、图4：展示居民短贷与中长贷的当月值及同比增速。
• 图5、图6：展示居民部门新增贷款的累计值及同比增速。
• 图7、图8：展示首套、二套房贷平均利率及环比变化。
• 图9、图10：展示境内债券发行、到期及净融资情况。
• 图11、图12：展示海外债券发行、到期及净融资情况。
• 图13：展示房企单季度境内与海外发债及到期金额。
• 图14、图15：展示房地产集合信托募集情况及余额变化。
• 图16、图17：展示房地产集合信托累计成立规模及同比增速。
• 图18：展示SW房地产三类评级信用利差。
• 图19：展示Markit iBoxx亚洲中资房地产美元债指数走势。

行业及公司评级体系

分析与估值方法的局限性

• 本报告分析基于假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

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